第三间屋子的问题

ss24

最近和朋友讨论一个话题, 就是第三间屋子.

大家都知道, 在我国一个人买第三间屋子时, 就只能借贷70%, 也就是说要给头期30%.

这个讨论剔除了可以通过老婆/家人/公司方式来买第三间屋子, 只纯粹看个人.

如果要买的第三间屋子,市价是500千的话, 头期30%就是要150千...我和朋友探讨的是, 是否值得存150千买这样的中价屋子, 还是先买低价flat赚取租金比较好?

假设:
1) 中价屋子市价500千, 没有变动.
2) 低价flat市价50千,没有变动,租金每月400
3) 每年有现金50千可做房屋投资

我朋友认为存3年钱(之間可以进行投资)买中价屋比较好, 因为flat缺少增值空间..我觉得先买flat后三年也是可以有足够的现金(通过re-finance)来买中价屋...觉得这个好像更可行....以下是我簡単的计算...大家请讨论/给意見..

我是簡単计算所以比较潦草...

plan 1 是用50千每年买一间flat,第三年过后进行re-finance (三间150千可以re-finance70%=105千),可以有一笔钱来给头期买那个500千中价屋.

plan 2 是用15千头期每年借钱买一间flat,手头有的钱(50千-15千=35千/年)+第三年过后进行re-finance (三间三年间的供期),可以有一笔钱来给头期买那个500千中价屋.

plan 3 是用三年存150千给头期来买那个500千中价屋.

Plan 1 - Buy Flat with cash
Year	House Purchase Price	Total Cost/Year	Total Rental/Year	Total Installment/Year	Total Profit/Year	Total Cash Flow/Year
1	50000	50000	4800	0	4800	4800
2	50000	50000	9600	0	9600	9600
3	50000	50000	14400	0	14400	14400
		150000			28800
	Refinance	150000 X 70%		=	105000
	Total Cash Available				133800

Plan 2 - Buy Flat with loan
Year	House Purchase Price	Total Cost/Year	Total Rental/Year	Total Installment/Year	Total Profit/Year	Total Cash Flow/Year
1	50000	15000	4800	2616	2184	2184
2	50000	15000	9600	5232	4368	4368
3	50000	15000	14400	7848	6552	6552
		45000		15696	13104
	Cash				105000
	Refinance			=	15696
	Total Cash Available				133800

Plan 3 - Buy exp house with loan
Year	House Purchase Price	Total Cost/Year	Total Rental/Year	Total Installment/Year	Total Profit/Year	Total Cash Flow/Year
1	0	0	0	0	0	0
2	0	0	0	0	0	0
3	500000	150000	18000	18000	0	0
		150000		18000	0
	Cash				0
	Refinance			=	0
	Total Cash Available				0

蜡笔小葵

師兄
無論你買甚麼低價中價高價都好。。。

不要忘記我

虎宝宝

恭喜你买第三间了。

麻纱

第三间房子的问题我也感兴趣
只不过我不大明白楼主所说的refinance是做什么的
是说投资3年之后，要refinance你的房子？如果是用cash来买，可以理解，说明你要拿回现金出来用...
不过不大看得明白那个150000*70%还有plan2的refinance是怎样的
愿闻其详

jacky1678

可否賜教你的refinance 可以用在你的 用cash 來買屋？

你的第一個 plan 我不是很明白呢， 爲什麽需要refinance 呢？

ss24

麻纱 发表于 7-11-2012 02:38 PM
第三间房子的问题我也感兴趣
只不过我不大明白楼主所说的refinance是做什么的
是说投资3年之后，要refina ...

我是簡単计算所以比较潦草...

plan 1 是用50千每年买一间flat,第三年过后进行re-finance (三间150千可以re-finance70%=105千),可以有一笔钱来给头期买那个500千中价屋.

plan 2 是用15千头期每年借钱买一间flat,手头有的钱(50千-15千=35千/年)+第三年过后进行re-finance (三间三年间的供期),可以有一笔钱来给头期买那个500千中价屋.

plan 3 是用三年存150千给头期来买那个500千中价屋.

ss24

蜡笔小葵 发表于 7-11-2012 12:59 PM
師兄
無論你買甚麼低價中價高價都好。。。

等我要买下个屋子才找你谈..

ss24

虎宝宝 发表于 7-11-2012 01:35 PM
恭喜你买第三间了。

都还没第二间..只是在和朋友讨论技术性问题

Fionn_Leong

还有50千的屋子吗？只是好奇的问。。。

虎宝宝

ss24 发表于 7-11-2012 02:47 PM
都还没第二间..只是在和朋友讨论技术性问题

如果可以， 应该是：

第一年：3间flat, 全部贷款70%。
第二年：3间flat, 全部贷款70%。
第三年：4间flat, 全部贷款70%。

这样还有钱进pocket, 每一间有400-200 = 200的pocket money。
六年你就有20间flat。

ss24

虎宝宝 发表于 7-11-2012 03:49 PM
如果可以， 应该是：

第一年：3间flat, 全部贷款70%。

比较难...一年一间还可以, 一年几间基本上没有那个能力去物色那么多好的flat和打理/管理好..而且flat的增值能力有限, 太多反而让自己有点陷入过度借贷那么多间, 让自己没有了额外的资金进行其他投资项目(如股票), 而且也不认为可以那么容易找到那么多间好的flat.....我這裡指买的flat不是隨便买隨便租,而是真的物色好地点的, 而且物色好的租户..這些都需要時間和精神..

ss24

Fionn_Leong 发表于 7-11-2012 03:39 PM
还有50千的屋子吗？只是好奇的问。。。

只是个比喻...以容易进行计算...當然市面应该没有那么便宜的了, 最便宜都要60千-100千

hlpang

建议把低价flat改成中价appt/condo来玩吧。。。大多数人对生活品质已提升了。

AsakuraWooi

刚买第二间。。。打算八年后。。。买第三间。。。。

在槟城买房子真的很难。。。

Fionn_Leong

ss24 发表于 7-11-2012 04:00 PM
只是个比喻...以容易进行计算...當然市面应该没有那么便宜的了, 最便宜都要60千-100千

哈哈。100千其实都不容易找了吧！而且廉价屋不是每个人都可以买的，对吗？

虎宝宝

ss24 发表于 7-11-2012 03:58 PM
比较难...一年一间还可以, 一年几间基本上没有那个能力去物色那么多好的flat和打理/管理好..而且flat的增 ...

根据你提供的个案作决定。其他没有列出的因素当然不在考量之内。

虎宝宝

hlpang 发表于 7-11-2012 04:04 PM
建议把低价flat改成中价appt/condo来玩吧。。。大多数人对生活品质已提升了。

flat越来越多人要。

我们的外劳有增无减。增加速度惊人。

ss24

hlpang 发表于 7-11-2012 04:04 PM
建议把低价flat改成中价appt/condo来玩吧。。。大多数人对生活品质已提升了。

apartment最低150千+,condo最低200千+
头期30%, 就是45千和60千...买了后可能rental 还 cover 不到 installment+maintenance fee..

同样问题, 是否值得用45千/60千去买一间apart/condo, 如果可以选择flat with higher rental yield?

Option 1: 3 50k flat, 1 500k 屋子 (flat有positive cash flow)
Option 2: 1 500k 屋子 (没有cash flow)
Option 3: 1 150k apartment, 1 200k condo, 1 150k apartment (没有cash flow)

hlpang

虎宝宝 发表于 7-11-2012 04:20 PM
flat越来越多人要。

我们的外劳有增无减。增加速度惊人。

外劳确实多，但是租外劳市场问题更多。

vinsion

refinance会不会让自己供得太吃力啊？！