(分享) 米兰兵法：租用合约学问大

怕水的魚

米兰兵法：租用合约学问大

投资策略 产业周刊
• 米兰兵法
  

2012-10-26 14:54   南洋商報
业主与租客之间签署的正式合约，称为租用合约（Tenancy Agreement）。要懂得保护你自己的权益，必须确保这份拥有法律约束力的文件一字不误。
租用合约是一份具有法律约束的文件，简单来说，若发生任何纠纷，并闹上法庭时，法庭将会根据这份合约的内容，作为审判的基准。
所以，不管你是业主或租客，都必须非常清楚和了解所签署的租用合约内容，这点在保护权益上，非常非常的重要。
值得注意的是，业主最好复印一份租客的身分证副本，如果是外籍人士，可以复印他们的护照以及工作准证，加入该租用合约，以备不时之需。
简单合约：可自己拟定
很多人会说租赁协议的条文或内容，都是大同小异或标准化的，但我认为以下是你必须知道的重点与条款。
如果是简单与直接的合约，你可以自己准备，或使用产业代理员的标准合约。
倘若你自己准备合约，你可以把合约的条款稍微偏向自己的利益，以自己的利益作为优先考量。你可以到我的网站http://www.milandoshi.com下载一份合约范本。
对初哥来说，我建议你先详细研究合约内的所有条款。如果你有任何疑问，或者你需要修改或添加条款，请咨询你的律师。
请不要签署你不完全了解的任何合约。
复杂合约：最好找律师
假如你的产业是商用产业，或者租金相当高，最佳方式就是去找律师准备租用合约，或者通过审核别人的合约，准备租用合约。
千万别为了节省小钱，而作出愚蠢的事情。在任何情况下，租客通常都会支付准备合约的成本，以保障他们的利益。
列明执照或保险
很多生意（例如酒吧以及夜总会等等）都需要获得由有关机构发出的执照，有些行业则需要更高的保险保障。
举个例子，餐馆或者饮食业需要烹调或油炸食品，或者仓库是储存爆炸物或可燃材料。
因此，这些额外的保费应该由租客承担，或者在业主与租客的同意下，计算在月租里面。
如果你的租客是一家私人有限公司，你的律师应该会建议公司董事部委任一名代表，签署该租用合约以及标准的公司文件。
所有条款都必须清楚列明在租用合约内。
标准订金2个月租
标准的订金是2个月租金以及1个月水电费。
同时，你也必须坚持他们连同订金，预付首个月的租金。
如果你的租客（如餐馆）耗电与耗水量很大，或者你可能需要花一大笔钱，让你的建筑物恢复原来的面貌，例如他们需要拆除整个侧墙、装置告示牌以及其他等等，那么你可以要求他们支付更多订金。
未获预付租金不交钥匙
不管你的租客如何编造故事，指他们急需用到你的产业，在还没有获得全部订金以及预付的第一个租金之前，千万不要把钥匙交给他们。
很多租客都会在付完全部订金与租金之前，要求业主提早交钥匙，以方便他们清洁或在迁入前进行祭拜仪式。
你必须谨记，这是一宗商业交易，你必须把所有感情放在一边。
如果你还有任何疑问，你可以坚持等他们签署租用合约后，才把钥匙交给他们。
一旦租客迁入，他们会以诸多理由推搪，拒绝签署租用合约。
案例：合约没列清楚须自费
我的学生梁先生，在八打灵再也拥有一间三层店铺，他以月租1万2000令吉出租。
租客是一家上市公司，有自己的律师，准备他们的标准租用合约。
为了节省数百令吉，梁先生没有聘请律师帮他审查该租用合约，他只是自行审阅，并认为既然租客是一家上市公司，而且合约是由律师准备，应该不会有问题。
但事情就是那么凑巧；梁先生的租客在店铺的屋顶装一个巨大告示牌，迁出时，还很理所当然地把该大型告示牌留在屋顶上，但租用合约是没有注明这一点。
梁先生并没有把这件事放在心上，因为他认为，新租客可能会想保留这个告示牌，稍作修改自己使用。
但3个月后，梁先生的新租客要求他拆除该告示牌，因为他们要装修，并装置自己的告示牌。
为了拆除该告示牌，梁先生承包商需要租用一架起重机，每天成本是3000令吉。
祸不单行的是，当起重机前来拆除那天，竟下起大雨，无法开工。因此，梁先生需要再租用一天起重机，两天成本6000令吉，加上工人与拆除费用，梁先生需要自掏腰包1万令吉结账。
由于之前的租用合约并没有提到这一点，所以梁先生也没有法律追索权，向旧租客追回上述费用。
梁先生支付了1万令吉吸取这个教训。在日后的所有租用合约，他宁愿雇用律师去准备租用合约；若租客坚持用自己的律师，他便请他的律师仔细审查该合约的内容。
现在，他坚持增加一个条款，那就是租客在迁出他的建筑物时，必须自费将建筑还原。
如果租客无法履行合约，业主可雇用他的承包商去处理，但业主有权利从租金与水电费订金中，扣除所有开支。

米兰多施 著名产业投资大师