(分享) 年轻人竞标好盘转售 拍卖场成求财热点 (之二))

怕水的魚

年轻人竞标好盘转售 拍卖场成求财热点

• 全国  (南洋商報)
  

2012-08-12 10:45

拍卖市场成为投资者寻求好盘， 再转售赚利的新场所。（档案照）

李升： 年轻投资者想在拍卖市场分一杯羹。

陈钟灵： 竞标前应先掌握行情。
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  谢廉义： 法拍屋的成交价达到底价的3倍时，就是不切实际的水平。
  
  

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（八打灵再也11日讯）霹雳产业代理商公会主席拿督李升向《南洋商报》说，拍卖市场成为投资者寻求好盘，再转售赚利的场所。

他说，房价飙涨导致市面上缺乏廉价房屋，许多想投资产业的年轻人只好转打“法拍屋”的主意，希望在这产业投资领域“分一杯羹”。

他说，这些年轻人不断竞标法拍屋，得标后装修屋子再卖出去，借此赚取利润。

拍卖数据私人有限公司总执行长兼董事谢廉义说，拍卖现场也越来越多有备而来的年轻投资者，他们看似专门竞标法拍屋作为投资，且较喜欢在同一区竞标数个单位。

“这些人竞标时较谨慎，而且事前都有做好资料搜查，甚至是有律师或会

举牌经纪赚佣金 忽略合理价

负责拍卖的单位一般上会在房屋拍卖前一至两个月，通过报章刊登拍卖消息，但许多投标者并没有通过这渠道获取消息，往往只等待房屋拍卖经纪通知。

谢廉义说，一些人在拍卖日期前3至4天才得知消息，根本没时间搜集充足的资料，他们不懂市场走势，只好交由经纪举牌投标。

负责举牌的经纪是从中抽取佣金来赚利，容易有“忽略”了拍卖产业合理价的问题，谢廉义说，这种问题常发生在首次参与投标者身上。

须确保有能力购屋

李升也提到，房屋拍卖经纪一般上会事前向竞标者解释法拍屋交易所需注意事项。

“这包括要求他们掌握本身财务情况，确保有能力购屋等；一旦买者得标后因未能获得银行借贷而失去10%订金，非拍卖经纪责任。”

【竞标法拍屋须做好功课】

调查

1.事先调查房产行情价
2.实地考察房子状况和周遭环境
3.查清法拍屋有否拖欠费用，例如地税、门牌税、管理费、水电费

财力

1.了解本身财务情况
2.谘询金融贷款能力
3.锁定可承担的屋价

心力

1.控制情绪别冲动
2.冷静计算举牌价
3.别因怕输乱出价

竞标者须自负风险

提到一些年轻的法拍屋得主不获银行批准贷款，导致购屋订金被没收，往往会投诉房屋拍卖经纪，无事前告知相关规则，业界人士认为这并非是经纪的责任。

李升指出，房屋拍卖市场规则说明，竞标者须为自己举止负责，得标后所需承担的风险，并非房屋拍卖经纪的责任，银行更不会协助买者减低风险。

“一般来说，得标后4个月内无法支付相关余额，之前上缴的10%订金就会被没收。”

银行会自估房价

陈钟灵认为，这并非经纪的责任，反而是投标者本身必须先搜集资料，做好房屋市场调查，同时要了解自己的权益。

他说，银行也会自行估计房价，若竞标者把法拍屋价格“举”得过高，其贷款申请肯定不受理。

“事实上，贷款额超过50万令吉，银行就会谨慎处理贷款。”

陈钟灵：经纪或聘人举牌

马来西亚购屋者协会中文组主任陈钟灵不排除一些别有用意者在竞标“法拍屋”时，刻意不断“举牌”抬高屋价。

他说，这些人可能“受聘”于一些房屋拍卖经纪，他们并非真正想购屋，更不想得标，现场喊价只是要提高屋价。

陈钟灵向《南洋商报》说，若屋子拍卖时无人问津，银行下次拍卖它时就会调低售价，这对相关经纪不利。

另外，针对有些人认为“法拍屋”年轻竞标者“失控”的原因之一，是受到房屋拍卖经纪误导，李升不予置评。

但他不排除有些房屋拍卖经纪会“聘人”在拍卖会上“举牌”，现场喊价只为了要提高该屋价。

“但这么做很危险，因为万一得标，他们（举牌人）须负起购买责任。”

法拍屋风险高

购买法拍屋有一定风险，投资者受促谨慎考虑及做好功课。

陈钟灵促请年轻人竞标法拍屋前，先掌握屋市行情及确保本身有资格借贷，否则将得不偿失。

他举例说，购买法拍屋不能事前检查该房屋，所以，竞标者要很小心。

“投资者应先了解该房屋发展商的背景，如声誉如何、房屋有否欠管理费等，更重要的是确保该屋子没有住户。”

谢廉义：需求高 屋价标高一倍常见

谢廉义说，基于房屋需求高，位于投资热点的法拍屋价被竞标者推高至底价一倍，已属平常事。

“尤其巴生谷一带，很多人都想买地产，（法拍屋）价推高至底价的一倍并不稀奇。”

他指出，许多人会因为有关法拍屋的地点正在积极发展，又或是靠近捷运站，而一窝蜂地争着竞标。

谢廉义强调，当法拍屋的成交价达到底价的3倍时，就是不切实际的水平，但目前的市况，他认为已经是“乱象丛生”。

他更担心这样不健康的现象，也会间接推高二手屋价，长远来说不只推高法拍屋或二手屋价，甚至可能影响整个房屋市场。

“例如二手屋市售卖公寓及套房时，一般以约20万令吉出售，但同一款房子在拍卖市场却能以21万令吉成交。”

他说，这么一来，二手房屋市场业主知道拍卖屋卖得更贵，便会进一步提高二手房价，恶性循环导致房价不断攀升。

申请贷款被拒失订金

谢廉义说，最近有不少年轻竞标者，因为申请银行贷款被拒，白白失去拍卖成交后付出的订金。

所谓的订金，一般是有关产业拍卖底价的10%，例如底价25万令吉的房子，不管最终成交价是多少，得标者就必须付25万令吉的10%为订金，也就是2万5000令吉。

谢廉义提到，一些申请不到贷款的年轻人，被没收订金后，投诉房屋拍卖经纪事前没有告知规则。

“不过，这些投诉往往无效，而且也不受理，因为经纪或拍卖官都爱莫能助，当事人更不可能拿回订金。这是既定的条规。”

谢廉义劝告有意竞标法拍屋者，在举牌出价时必须三思而后行：“他们得标后须给10%订金，这是拿不回的；若银行之后拒绝贷款，最终吃亏的是自己。”

每次举牌基本价1000元

一般房屋拍卖程序，有关产业会先有一个底价（也叫参考价），现场以举牌来竞标，价高者得。

谢廉义说，每次举牌价，以现场投标人数而定，基本价是1000令吉；至于豪华房屋，最高举牌价可达1万至5万令吉。

“一般年轻投资可接受的举牌价格，是每次约2000令吉。”

因为每次举牌只是1000令吉，没有经验的竞标者往往忽略了自己举牌时的价格，是否有能力承担，也忽略了有关产业在二手市场的合理价格。

如此一来，最终的成交价可能已超出竞标者的经济能力范围，也因此无法申请到银行提供的贷款，最终买房不成。

书到用时：“法拍屋”按市价出售

“法拍屋”为法庭拍卖房屋缩写，指的是被法庭强制执行拍卖的房屋。

债务人（业主）一旦无法履行合约，或无法清偿债务，债权人可通过各种司法程序，向法庭申请强制拍卖债务人名下产业，以拍卖所得抵债。

法拍屋不一定是被银行查封，私人查封也有。每间房子都有向银行贷款，银行借钱时会办理设定抵押权；拍卖时，银行有权优先获偿。

法拍屋法律特点是：（1）买方律师无法作出业权质询；（2）卖方不负责清理物业内的任何杂物、违例建筑物、大厦维修、利息等；及（3）成交前不得转名或转售，除非双方同意。

法拍屋须按市价出售，以拍卖形式进行，价高者得。

【法拍屋乱象丛生】

乱象1.无经验投资者盲从出价

乱象2.成交价比底价高一倍

乱象3.成交价或比同条件二手屋价高乱象4贷款被拒，买屋不成，损失订金

【年轻竞标者失控原因】

1.被拍卖经纪误导

2.没掌握充足资料

3.不了解法拍屋行情

4.受现场举牌氛围影响

5.怕输怕走宝心态