(分享)房产专家 指点迷津：投资安全区5贴士

怕水的魚

房产专家 指点迷津：投资安全区5贴士

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• 产业周刊  (南洋商報)
  

2012-08-10 16:14

2012年产业投资大会邀来房产界的各路专家，为购屋者、房产投资者提供最新资讯及投资策略，吸引逾千人出席，场面热烈。

许毅： 排屋、半独立式以及独立式洋房， 仍然有稍微攀升的现象。
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  史迪瓦特： 有些产业信托公司发出超过100%的收入。
  
  

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经历两三年高速增长和大热，房地产市场最近似乎有回软之势。
虽然屋价未见大跌，但买气明显比之前转弱。
再加上政府最近频频出手打击炒楼活动，目前是不是进场时机？持有房产的人该不该卖？
由Wealthe Mastery Academy主办及《南洋商报》为媒体伙伴的“2012年产业投资大会”，邀来各路名家为大家指点迷津。
我国的房产价格在过去两三年以内，面对了大起、再稍微下调的现象。
巴生谷一带的房产在过去一两年间，都几乎飙升了近一倍。使要买房子自居的人心慌慌：再这样下去，我还买到房子住吗？
房产的投资者也不好过，房价像是开始回软了，手持的产业是要卖，还是继续持有？
纵观目前的状况，内在隐忧有即将举行的全国大选，外在的因素则有欧债以及中国、美国的经济状况，在此情况下，是否还能继续在本地置产？
由WealtheMasteryAcademy于上周主办的一连两天2012年产业投资大会，邀来了房产界的各路专家，为购屋者以及房产投资者提供最新资讯以及投资策略。
值得一提的是，这场产业盛会吸引了超过约千人出席，显示我国的投资者都对房产市场充满兴趣，并渴望获得正确的资讯。
何时买入或卖出？
Reapfield产业私人有限公司总执行长许毅的主讲题目为“何时买入或卖出？现在是继续持有或卖出的时候？”
为了配合他的讲题，他也在现场传授了好几招，让房地产的卖家以及买家受益无穷。
如何挑选目标以及获得真实市况，是投资者最头痛的问题。许毅即场提供以下“贴士”：
1.保养与维修尤其是以公寓为目标的投资者，不妨多留意公寓的维修以及保养。从这一点就可看出房产日后的增值潜质。这就说明了，如果一间房产或是一幢公寓保养得好，其增值潜能也自然比较高。
2.综合发展计划投资者应当多选择综合性的发展，也就是在同一座的公寓大楼内，有各种不同款式的单位，譬如：单人公寓、大小不一样的单位以及顶楼单位等。
这无形中也让购屋者有更多的款式选择，而且也可减少价格竞争。
3.价格的错像许多卖家都想以高出市价的价格脱售，所以往往在标价时，都会标出高出市价的价格。然而，有趣的是，最后的成交价却是比市价来得低。
因此，许毅也奉劝有心出售者，不要多走这一段“冤枉路”了。
4.从中介商套取资料每一个单位都有其价值，投资者有时并不能概括下定论，不妨查阅过去的成交价。投资者也可尝试从产业经纪中套取资讯。不过，许毅却提到，应该要多与表现良好的产业经纪交谈，他们总可以给投资者正面的资讯。
5.审察入住率在买入房产前，不妨在夜里视察相关公寓或住宅区的窗户，有多少家是亮灯的，如果亮灯的多，就表示入住率高，将来要卖要租，也比较容易。捷运系统及轻快贴延伸路线，的地方，周边的房产增值潜能大。
地点提示：三区产业不急卖
以吉隆坡市方圆十公里以内，做为目标。
以这个标准划分，安邦、八打灵再也以及金地花园（Sri Hartamas）都在这个范围内。这些地区都属于较为“安全”的投资地区。
提及在这个时候，是买，还是要卖？
许毅点到为止，他认为，如果有持有的能力，就继续持有，不用急着卖；如果有能力买入的话，也不妨考虑买入。
排屋较平稳 公寓价起伏
许毅首先以巴生谷产业的整体状况予以总览，他以本地著名房地产买卖网站Iproperty的统计数据所示，以吉隆坡地区为主，最多网站访客搜寻的地点为孟沙、蕉赖、安邦、满家乐以及甲洞。
在雪兰莪方面，蒲种、八打灵再也、莎阿南、梳邦再也以及USJ，都是访客搜寻的热门地点。
接下来，他也以这两年来雪隆地区的房产的问价以及成交价的趋势为例，统计图表显示，雪隆区在2011年至今的房产问价以及成交价，都处于比较平稳的状况，相当于无起落。
尽管如此，若仔细观察，这些地区的有地房产，譬如：排屋、半独立式以及独立式洋房，仍然有稍微攀升的现象。
相较之下，公寓的价格处于无起落的状态。
他也补充道，产业经纪都告诉他，价格低于80万令吉的房产，根本找不到有人要出售。
许毅也提到，在目前这个市况下，若是出售的房产标价合理，一般都可以在少过三个月的时间脱售。
“如果是标价标高了，则需要三个月的时间才可以找到买主。”
他所给予的时限，多少反映出目前的房产市况。
满家乐高级房产抢手
许毅特别提到了满家乐，他声称这是比较特别的地区。
满家乐为雪隆区的高级住宅区；然而，在经济不景气之时，或是房产价格飙升以后，坊间都在谈着房产泡沫是否到来，高级房产市场回软的课题。
许多人都担忧高级产业聚集地———满家乐的前景。
然而，许毅却指出，满家乐的特定房产计划还是非常抢手的，价格也在飙高。
“经济处于‘乍喜还忧’的状态，欧债问题还未明朗化之际，都间接也影响了国内的消费者信心。”
然而，奇怪的是，每当许毅问起许多产业经纪，大家都会不约而同地告诉他：没有什么可卖的。
这说明了现时没有太多的卖家将房产放到市场上出售，这同时也反映出供应不足的现象，这对于房产市场而言，也可说是一种正面的想象，因为供应不足，就是房产即将起价的象征。
产业信托市场慢热
尽管马来西亚已在七年前推出产业信托（REIT），然而产业信托至今仍然无法在市场上热起来。
Axis投资（AXREIT，5106，主板产业信托股）为马来西亚推出的首个产业信托。
Axis投资总执行长兼执行董事史迪瓦特也是2012年产业投资大会的主讲人之一，他除了解除投资者对产业信托股的疑惑，也解说投资产业信托的好处。
为何我国仍有大部分的投资者还未能接受产业信托呢？史迪瓦特解释，国内仍有许多的投资者将产业信托与单位信托混为一谈。
产业信托免“入门费”
“单位信托是需要‘入门费’，而产业信托则不用。产业信托就好像是一般的股票一样，可轻易在市场自由进出。”
此外，他也坦承，产业信托的价格波幅不大，也是导致投资者裹足不前的因素之一。
不过，他想告诉投资者，正因为其价格波幅不大，所以其风险也很低。
目前，大多数的产业信托持有人，都是以机构投资者以及信托基金为主。
“一旦这些零售投资者脱售，机构投资者将会迅速购入，因为他们都对产业信托‘求机若渴’。”
每年回酬4-8%
史迪瓦特提到，目前我国各项产业信托的每年回酬大约于4%至8%，这比我国的平均定期存款利率3%来得高。
派息率高达100%
有关当局规定，产业信托告诉必须将每年90%至100%的未扣税盈利，分红给持有人；不然的话，就必须缴付所得税。
史迪瓦特告诉记者，有些产业信托公司甚至分发超过100%以上的收入。
这主要是因为原本付于产业管理公司的部分管理费，该公司以产业信托单位取代，所以省下的管理费，纳入公司的收入，再分发给产业信托的持有人。
为了推广产业信托，我国政府一直以来都给予优惠，譬如：分红只扣税10%，相比之下，一般上市公司的股息，都依照我国的所得税率，扣税25%。
因此，史迪瓦特认为，产业信托绝对是一项比股票风险低、比定期存款回酬高的投资。
关注回酬与资产组合
投资者应该要如何选择产业信托呢？
史迪瓦特建议投资者，不妨把焦点放在产业信托的回酬以及其资产组合。
投资者可以从产业信托公司的年报以及其他资料来源，获取这些资料，然后再从中做出投资的决定。
我国目前的产业信托所涵盖的资产相当多元化，从商业零售单位、酒店、停车场、医院，以至种植地都有。
资产证券化
史迪瓦特不讳言，我国将会有越来越多的产业信托推出，这除了是市场需求以外，身为产业的持有人，他们也可以通过将资产证券化（securitize），分销给投资者，从中获取更大的财务空间。
即将在近期内推出市场的产业信托，就包括了谷中城（Mid ValleyMegamall）以及城中城（KLCC）。
【2012年产业投资大会】