國家銀行打房成效会有多大？什么措施才是最有效的？

jeffanb

政府又要打房了？ 推行以淨收入取代總收入發房貸的政策， 还有调高赢利税。其实这两项措施我觉得成效都不大。就如收入方面吧，银行拨不拨款根本不单单只看收入来决定。我认识很多投资者有了超过>5，６间房产，总值超过两三百万，他们的家庭月入息不过<=15000，工业区 上班的，经理级。 手上还有汽车贷款，保单之类的。照1/3 gross income来算，他们大概只能买一百万的房产吧。为什么银行还会批他们的贷款呢？也许因为有租金收入，也许payment history很好，但批准的准则很多时候连bankers也说不出一个大概来。我就问过其中一位有六间房产的好友，他也说不清楚，只知道买了第二，第三间， 第四间等等，银行都还是肯借钱，而且从来没有都没有被任何银行reject过申请。他现在还要继续投资第七，八，九间...当然他的payment很漂亮，但单单如此就可以了吗？这已经明显的over-leverage 了。

还有调高赢利税这点，很多speculators靠着跟developer 的关系，他们买屋子根本不用sign s&p, 或apply back-loan就可以直接卖了。还有对那些要买来出租的，也不介意五年过后，没有税的时候才卖。反正投资都是长远的。加上很多人也可以用公司或亲戚的名义来购买。总之还是有漏洞的。


吉隆坡5日訊）經濟展望欠佳雖令升息遭冷卻，卻未阻國家銀行打房決心，早前傳言國行以淨收入取代總收入發房貸的政策可能勢在必行，政府還可能在即將出爐的2012年預算案中向產業盈利稅“開刀”，不排除回復2007年4月前高達30%的水平。
低利率與購置產業的融資配套簡易，導致大馬家庭債務在2009與2010年創新高，達約76%，“債台高築”
陰影至今仍未退，截至今年7月，住宅產業貸款批准按年仍起14.7%，住宅產貸款佔總貸款比重也從前期49.7%增至54.3%，再度深化國行打房毅力。
國行早前放言，繼續“緊盯”大馬家庭債務情況並在必要時採取額外應對措施，也正向銀行業者咨詢，可能以扣除所有債務的淨收入標準計算家庭債務（房貸與車貸），而非目前實施的毛收入標準。
行政措施打壓房貸成長
目前房貸與車貸等家庭債的可接收水平是佔毛收入的30%。
興業研究不排除國行落實該打房措施，主要是經濟成長放緩下利息料無法抬頭，行政措施將成為國行壓制房貸過度成長的唯一工具。
興業仍無法預見，政策實施後，門檻會否調整，惟相信即使調整，可能也不顯著，否則國行打房章效將大減。
“儘管按產業增值、交易量與開放度，大馬產業市場依然落後區域產業市場，如新加坡、香港與中國的一級城市，然而，因國行已採取的打房措施也較其他區域寬鬆，相信國行具採取更多嚴謹打房策略的空間。”
國行早前祭出的打房策略，包括規定去年1月起，對5年內購置後轉手的產業徵收產業盈利稅5%，並在去年11月對第三房貸者施70%的貸款上限。
或對產業盈利稅“下手”
興業直言，政府還可能在即將出爐的2012年預算案中宣佈更多打房策略，產業盈利稅無疑是最可能“下手”的對象，並可能回復2007年4月前高達30%或略低過當時的水平。
興業認為，產業盈利稅在打擊產業投機風方面更具意義。
2007年4月1日前，購置產業2年內轉手的產業盈利稅達30%，再根據脫售年限減少而逐步降低，即購置3年與4年內脫售，產業盈利稅各為20與15%。
房價或下調10%
若國行落實以淨收入取代總收入批房貸大計，市場負擔力恐怕削減14到37%，高檔產業必然首當其衝，產業身價也可能相應走低。
高檔產業首當其衝
此外，經濟雙重衰退隱憂打擊產業購買情緒與需求，經濟成長略走軟下，產業銷售與價格可能面臨5到10%調整。
興業指出，未來房貸如果以淨收入計算，民眾貸款水平與產業負擔力勢必降低，產業供應要迎合需求，意味房價也可能在相關水平或更小比例中調整，否則供應需減少，以支撐產業價。
“反觀大眾主要專注的中價產業市場的衝擊估計較低，尤其是首次購屋者可能逃過該政策的一劫。”
興業也提到，近期馬股面對龐大賣壓料衝擊產業買氣，估計產業銷售和價格面對5至10%的微幅盤整。
2008與2009年經濟危機期間，產業銷售按年猛挫30至40%，吉隆坡產業身價也急跌10.6%，大馬2009年整體產業則微起3.7%。
儘管如此，基於通貨膨脹仍大行其道，原產品與有形資本如產業，依然是保值投資品，興業因而預見，機構不動產基金與產業投資信託，或持續尋求區域具吸引力的商業產業資產，如辦公室、酒店與零售商產。
興業預計，大馬一些具表現的零售商場仍具價值，而住宅產的交易量也料穩健，但價值可能走疲，歸咎於對宏觀因素較敏感的高檔產業需求可能放慢腳步。
事實上，大馬產業領域已掀起與區域發展商類似的趨勢，開始減少高檔產業推介計劃，並專注大眾市場，同時因絕對價較低，積極推動小單位。
產業股存下調空間
產業宏觀因素惡化為高貝他屬性的產業領域雪上加霜，促使產業股潛存更多下調空間。
興業對產業領域保持“中和”評級，即使許多產業股估值已元氣大傷，興業不建議投資者重返產業領域，主要是催化因素不在，加上風險回報力欠缺說服力。
興業直言，產業股一般的貝他較高，整體市場下壓沉重時，產業預計表現落後大市。

y2ksaw18

调高盈利税咯，我认为是最直接的方法。

jeffanb

盈利税吗，如果我已经赚了２０－３０％， 也不介意把其中的30%或以下扣出来吧？反正都已经赚了。况且还可以扣除一些额外或预付花费，这里也是可以报大数的。再说如果hold＞５年的话，也不需要给了。

gateux

调高盈利税只会打击agent， 因为transaction 低了。。。交易量也低了

y2ksaw18

盈利税吗，如果我已经赚了２０－３０％， 也不介意把其中的30%或以下扣出来吧？反正都已经赚了。况且还可以 ...
jeffanb 发表于 7-9-2011 06:18 PM

   赚了20到30%，如果是我，会很介意给政府抽30%，因为是抽Gross 的30%，可能就等于你赚副的60%了。 你花了这样多的精神，承担将大的风险，换会来这样的回报，不是很值得。这样的情况，多数人会选择Hold5年，这样的话，市场就不会这样活跃了，价钱也不会升的太快了。

虎宝宝

赚了20到30%，如果是我，会很介意给政府抽30%，因为是抽Gross 的30%，可能就等于你赚副的60%了。  ...
y2ksaw18 发表于 7-9-2011 07:21 PM

是net。不是gross.

y2ksaw18

是net。不是gross.
虎宝宝 发表于 7-9-2011 09:47 PM

   你肯定吗？虽然我买了几间屋子，可是还没有卖过屋子，不是很清楚。

jeffanb

是net的，不是gross. 如买价300k, 卖了500k, 扣掉lawyer fees 之类的，可能赚了150k. 那么你就需要给 150k x 5% （现在的rate) = 7.5k. 还是赚了＞１４０k, 没问题吧？

y2ksaw18

是net的，不是gross. 如买价300k, 卖了500k, 扣掉lawyer fees 之类的，可能赚了150k. 那么你就需要给 150k  ...
jeffanb 发表于 9-9-2011 06:22 PM

   之前供的利息有的扣没有？

jeffanb

之前供的利息有的扣没有？
y2ksaw18 发表于 9-9-2011 11:27 PM

买主需先缴2%款项于税务局
在新的产业盈利税机制下，买方只需扣住购屋价的2%并缴付于税务局。
税务局将评估有关买卖的盈利，并确定需缴付的税额；任何余款将由税务局退还给卖方。
相同的，若款项不足，卖方也需补上。
产业盈利税的提交程序主要分为两种:
1. 购入产业5年内出售
2. 持有产业5年后出售
如果在5年内出售产业，买主必须在签署买卖合约的同时预扣产业购买价额的2%。
买主需先缴付此2%款项于税务局，再连同付款收据及已填写好的CKHT 2A表格呈交于税务局。
同时，也需附上购买产业的买卖合约副本。
若买主没有在60天内缴付此2%款项及呈交此表格，可被罚款有关2%税金的10%。
60天内须呈表格
卖主必须在买卖合约日期的60天内，填写 CKHT1A表格，连同付此2%款项收据并呈交给税务局，逾期呈交将被罚款。
同时，卖主也需附上购买和脱售有关产业的买卖合约。
在5年后出售产业，即使不需缴交产业盈利税，卖主还是必须在买卖合约日期的60天内，填写 CKHT 3和 CKHT 1A表格兼呈交于税务局。
卖主也需提供买主一份CKHT 3表格的副本。
买主则必须在买卖合约日期的60天内连同 CKHT 2A表格及CKHT3表格副本呈交于税务局。
可先扣除开支
在呈报产业销售盈利税时，业主可以先扣除当中涉及的开支，也就是说，需要课税的款额是以销售价扣除产业购买成本以及相关开销，余下的净盈利为准。
当中，可扣除的支出包括：
1. 卖方在购买有关产业后为提升或保存产业价值的开销；
2. 卖方在购买有关产业后为确定，保存或捍卫其产的开销； 及
3. 卖方在销售产业时所须支付的附带开销。
部分房产转让可豁免
新实施的产业盈利税条例，也豁免部分房地产转让的产业销售盈利税，包括：
1. 卖家在购买产业五年后出售此产业；
2. 所有马来西亚国民及永久居民一生中能享有一次免税售卖住宅产业；
3. 父母及孩子，夫妻，祖孙之间相互赠送的产业 ；
4. 个人销售的每一个产业将可享有豁免RM10,000.00 或10%的可征收盈利，视价高者为准。
陈佐彬 创业家型律师

Example to illustrate the calculation of RPGT payable:

Ms.R purchased a property on year 2006 at RM100,000 and sold after or on 1st JAN 2010 at RM200,000 (within five years of the date of purchase). She made RM100,000 from the transaction and the gains are subject to 5% RPGT and the calculation will be:
RM100,000 (Property Gains) – RM10,000 (Waived Exemption) = RM90,000 (Taxable Gains)
RM90,000 (Taxable Gains) x 5% (RPGT Rate) = RM4,500 (RPGT Chargeable)
Thus, the RPGT chargeable to Ms.R will be RM4,500.
Allowable Loss:
Allowable loss means a loss made after the disposal. Tax relief shall be allowed in respect of the following accrued:
1.If the disposal price is less than the acquisition price.
2.If the disposal price is equal to the acquisition price
Exemption:
(under Real Property Gains Tax (Exemption) Order 2009)

hauzi302

强制性每买一间屋子必须付30%为首付，5年后才能卖这间屋子

jeffanb

看来限购令在中国非常成功，马来西亚也有打算推行这个政策。不过预期之内，房地产发展商会主席并不认同。



　　（吉隆坡讯）马来西亚政府考虑立法管制国內房屋租金日愈上涨的趋势，参考的方案包括中国限制每人只能拥有一间房屋，要买第二间时就必须脱售首间房屋的政策，以及瑞士规定租约满后，租金涨幅不可高达10％的政策。
　　《中国报》报道，国內贸易、合作社及消费人事务部部长依斯迈沙比里说，內阁在上月召开的会议上曾讨论租金问题，并举例吉隆坡房租飙涨的现象，包括小房租金已达每月300至400令吉（约120至160新元）。

　　他指出，由于没有法律管制，一些房屋的租金涨幅高达50％至100％。

　　“现在屋价非常高，因为有钱人一口气就买十间八间，买不起的人就向他人租。屋主通常在两年租约届满后，就会再次调高租金，而且涨幅惊人。”

　　他说，控制房屋租金上涨是政府在国家关键成效领域（NKRA）下所要研究的事项之一，因为民众的生活费除了一般用在吃方面，房租也是其中一项重要的费用。

　　针对此建议，马来西亚房地产发展商会主席任广财认为，以马来西亚自由和民主的经济市场来看，政府不应该限制一人一房屋。

　　“政府应该掌握到底国內的楼市是否受到国內外大集团操控，即炒楼等情况，若有就应该批准更多屋业计划以提高供应，价格自然就会受到控制。”

　　他也说，马来西亚的情况不能与中国相比，因为马国是民主国家，中国可能因为一些地方，如上海的屋价被人炒高，政府才加以管制。

　　他认为，马来西亚目前有很好的机制，即规定发展商在发展屋业时，必须津贴廉价房屋给低收入家庭，如果政府限制一人一房屋，发展商不可能有能力再提供津贴，届时一切费用还是由政府或人民承担。


北京樓市降價風蔓延

在中國最嚴限購令的壓力下，北京樓市迅速遇冷，北京通州區域，由2010年初北京樓市的漲價急先鋒，變成了如今的跌價急先鋒。隨後，房山、大興、順義等地也陷入了量跌與價格滯漲的局面中，如今這波降價潮正從北京郊區向市區蔓延。


在多位業內人士看來，隨著北京最嚴限購等政策的持續發力，降價求量將成為更多開發商的出路，價格下行趨勢有望在整個北京樓市行情中持續深入。

在北京樓市成交大勢下行的格局下，去年以來，投資性資金介入最迅速的北京通州樓市迎來巨變。在北京通州市場，最初是珠江拉維小鎮、華業東方玫瑰由2萬多元（人民幣，同下）/平方米下降到1.6萬元/平方米，隨後另一些項目陸陸續續地明降暗降。

如今，通州樓市再現一標誌性的樓價跳水動作。2009年的地王級項目潤楓領尚原本擬售均價定在2.5萬元/平方米，其最高售價甚至接近3萬元/平方米，9月7日銷售人員告訴記者，該項目預計最低定價為1.3萬元/平方米。

前去購房的李先生指出，通過其現場看房發現，1.3萬元/平方米的價格有些弄噱頭的成分，但其1.5萬元/平方米的銷售均價，與去年這一區域的售價相比有著較大的降幅，對市場確實具有吸引力。這個項目降價意味著，在低迷的房地產大趨勢下，郊區區域地王被迫隨行就市。

北京市今年的房價調控目標是新建普通住宅銷售價格比去年穩中有降，從目前來看，北京市實現這一目標的可能性在增大。

據北京市房地產交易管理網統計顯示，今年前5月北京市新建普通住房成交均價為14127元/平方米，比房價控制目標14847元/平方米下降4.8％，前6月為13948元/平方米，比調控目標下降6.1％，前7月為13623元/平方米，比調控目標下降8.2％，可見北京市新建普通住房成交均價呈下降走勢。

camelotwkw

一人一屋？？ 那么如果将来儿女要买屋，不是要等几十年，才可以买 1间？？

july8888

开始签S&P 时候算起5年， 还是拿锁匙的时候啊？

Wremon

提高买屋的印花税，买第一间屋免印花税，买第二间屋交50%印花税，买第三间屋交100%印花税，买第四间交200%印花税……。

你看有没有效。只怕政府不敢这样做，怕档了自己的财路。

alvinyoong2003

将盈利稅津贴廉价房屋给低收入家庭!!!:@

房价抄越高,就越多津贴廉价房屋!

好方法! 但今天的BN!难咯!

vongolia

什么方法都好，政府再不采取行动，人民就快被压得要反了！！:@
贫富差距已越来越大！！

soonnl

话到回来。。如果不是马来的车价太高，每个人是有机会买到理想的房子。
交通不方便，每个人毕业后就立刻买车。。。。出粮大部分还了车贷。。
还哪里够钱买房子。。。。。

y2ksaw18

话到回来。。如果不是马来的车价太高，每个人是有机会买到理想的房子。
交通不方便，每个人毕业后就立刻买 ...
soonnl 发表于 13-9-2011 12:23 AM

   LRT附近的屋子会越来越值钱。

kuangtianyou

第2间房子的贷款上限降至5成

第2间房子的贷款上限降至5成

第2间房子的贷款上限降至5成