马来西亚房价其实并不贵，现在才开始有贵起来的苗头。

orange_lobster

在欧洲很多国家，由于有城市历史建筑保护法令，所以旧区是不能起新建筑物的。所有的屋子，都必须改造。所以，很多法国，德国，荷兰这些首都地区的房子，外面是石头和砖头，里面楼板全部是木，踩在上面叽叽声的。而且浴室防水一般做得暴差。随便一层楼这样的房子就卖300千-400千euro，上下6层，基本就2.4million euro了。在台北，600-700sf的condo，马币就卖过百万。其实这种condo规格，也就等于这里的flat，不过是新版的，外观由于台湾是地震和飓风区，所以都是shearwall structure，简简单单，实实在在，和本地的flat外观比稍好，至少有个露台，除了下面有景观，基本无差别。要知道台湾人的薪水平均只比本地人高50%。
至于在美国，其实也好不到那里。这就是为什么欧美设计师的设计作品搞很多attice，搞很多loft，或者很多仓库改造的原因。这是旧区昂贵房价下的城市改造产品。

kl其实充斥着不少价格低廉，有待改造的建筑物。如果放到欧美设计师那里，就是改造了，基本上市场不会说什么卖不出，或者格局限制。kl也有这个趋势。很多高价卖旧区屋子，然后改造。本地嘛，就是个跟随外国潮流的市场。

很多人错误的以个人的负担能力和意愿来揣测本地房价的走势。这是不对的。
就好像目前kl适婚女性70%未嫁那样，我们不能说，因为这样，马拉西亚人就要灭绝了。不是这么一回事。

世界变了。很多东西都不同了。以前女孩子只要嫁得出去就好。以前的大公司只要请到人开工就好。以前的人只要读到大学就很好。以前的人有工开就好。以前，屋子只要能住就好，卖得出就好。
现在，女孩子认为不能因为婚姻降低生活品质。现在的公司，不只要大学毕业，还要3-5年工作经验，最好特定知名企业浸过。现在不只要看读到什么成绩，还要看出自哪一家recognized university。现在的人，不只要选优雅的工作环境，最好还要固定花红。现在的屋子，新起的没有说不种树。不做景观的。现在的人，一个中古屋卖不出，就不要卖。不管多么差，多么远，多么烂，只有一个价格，要买就买，不买，继续挂，三个月后提价。

时代变了。

马来西亚在转型。工业国是做不到，信息化大国也做不到，马来西亚会变成一个冰岛那样的国家。非常高的金融杠杆，非常高的消费水准，非常高的人均收入。
很多不懂金融的人说，房价高，有金融风险。其实，就是因为要房价高，那么金融企业的规模才能扩张！那么在retained earnings高情况下，才能对外大肆并购。所以人民负债越多，等于金融产业越发达。没有人欠钱，哪里来金融产业。而政府是要把马来西亚打造成金融强国的。

由于本地的工业开始瘫痪，现在的步伐是马币不断升值。债务规模不断扩张，物价不断上升。
10年后，或者会看到本地社会前20%人的生活形态是大学去外国参加夏令营，参观国际赛事和户外活动。到处去品尝michelin美食。穿着是换月，不是换季换年的。大部分人平常是坐公车和地铁，偶尔驾贵车。
kl一栋双层排屋400-600万马币。一碗面15-20块。人均年收入72000，美元兑马币1:2。

如果一碗面不升到15-20块，双层排屋不升到400-600万块，面粉商员工，面档小贩，原有屋主，这么多人，哪里来钱扩充企业，自身都不能达到年收入72000，又怎样给一个普通员工72000的年薪呢？

这是个很现实的问题。不管白领的薪水去到多少，小贩档价格不升，人均收入就被拉住后腿，不能升了。
最后，说一句可能会被人群殴的。。。。结论
如果日本的房价崩溃后不是本地的10多倍，物价不是本地的5倍。而是由于它伟大的政府高明的政策导致房价物价比本地还要便宜的话，那么日本一定有很多低素质的非法移民。城市会完全塞到不能动。因为人人都买得起车，也付得起停车费。路上还会有很多流浪汉。。。跑去日本行乞。。因为乞讨收入高。。而物价低，性价比高！

orange_lobster

80年前，1 acre的橡胶园地卖50块钱。今天1 acre卖50千。即使到今天，距离这个地点10km外，还是没有开发的地方。这个地方是不会因为一直空置，没有社会需求的情况下，而现在卖1 acre 50块的。

klcc一半是空置的，marc residence很多单位是空置的，mont kiara的condo不少也是空置的。只要是楼，就有空置率，Klang valley只有有地住宅才没有什么空置率。

以空置率来判断房价走向，其实是错误运用了经济学中的供应和需求原理。

在中国“朱门酒肉臭路有冻死骨”的年代，90%以上的佃农是买不起农地的，但是这不妨碍农地价格的畸高。

orange_lobster

这里我分享一些书本上看不到的知识，也是我对社会的观察经验。

在房地产界有个说法，什么决定房价？原因有三个，地点，地点，还是地点。
这其实说得不够透彻。决定房价的是购买群体的类型。

Klang Valley有两个特例，一个是desa park city，一个是bandar puteri puchong。
这两个地方，其实论地点，实在不配那个高价。距离bandar puteri puchong不远的taman wawasan，其实论地点更优势，但是房价甚至不够bandar puteri puchong的一半。

这两个计划都有一个特色，就是开盘时候就高价。那个时候我翻开报纸，可以心中不屑一下，这么偏僻的地方以为起个有艺术感的建筑就值这个价钱？那时候它的开盘价比周边所有房屋都要高很多。我心想，开发商透支未来，这个房价可以停滞最少5年。
结果建成后，升了5年。

后来晃过神来，知道了为什么。原因就在于当年开发商开高价慢销。
变成买得到这个价钱的人，都是很有实力的人，买下来，不会愁急着卖，而且这种人都是很看得起自己的人，也是很看重社区环境素质的人，不会卖贱价。结果，挂高价等价钱。就等出一个总体涨势出来。

在Klang valley这里，有两个很相近的住宅区，但是价格可以相差200千，就差一个街，都是旧区。原因在于一个是有钱人住的，经常装修，所以看起来比较好看，另外一个就年久失修，总体观感不好，所以价格不好。
论地点，其实买便宜的那个更实际。但是论升幅，有钱区价高，但是涨幅更大更快。

这是一个现实。社会出现M型化，很买得起产业的人增加，买不起产业的人增加。至于那些勉强买得起产业的群体，正急速萎缩。。。

smallpotato2011

赞你！

Wremon

这里我分享一些书本上看不到的知识，也是我对社会的观察经验。

在房地产界有个说法，什么决定房价？原因 ...
orange_lobster 发表于 22-5-2011 10:40 PM

    +1

斷羽鳥

LZ 真的分析的有理哦 。。。这个我 buy 你！

gracefoo76

这里我分享一些书本上看不到的知识，也是我对社会的观察经验。

在房地产界有个说法，什么决定房价？原因 ...
orange_lobster 发表于 22-5-2011 10:40 PM

    lz,
good point.....i agree with u.

mylovebaby

你的说法也很有道理耶，desa park city那边真的屋子超级贵，但是内在格式真的很小，感觉那些人好有钱，那个天价买那么小的屋子真的不懂为了什么》。。。。

明明明

在Klang valley这里，有两个很相近的住宅区，但是价格可以相差200千，就差一个街，都是旧区。原因在于一个是有钱人住的，经常装修，所以看起来比较好看，另外一个就年久失修，总体观感不好，所以价格不好。
论地点，其实买便宜的那个更实际。但是论升幅，有钱区价高，但是涨幅更大更快。..
orange_lobster 发表于 22-5-2011 10:40 PM

这是我非常同意的！地点绝对是先决条件，再来看住户的档次，就决定了该区的房价！
我想在很担心我住的地方；地点虽然理想；但是近年来中东人，和黑人大举入侵；不出十年大有可能会影响那里的房价了

kitkatlow

其实楼主说得有一定道理，但忽略了好一些重要因素，尤其是发展商对该发展的付出。

但这主题比外面一些帖子更有资格加精百倍。

keaiwubi

这是我非常同意的！地点绝对是先决条件，再来看住户的档次，就决定了该区的房价！
我想在很担心我住的 ...
明明明 发表于 23-5-2011 12:03 AM

   
明兄买哪里的地方？condo？名字？
好奇问下，谢谢~

hou_321k

有道理！都是有钱人的游戏

明明明

明兄买哪里的地方？condo？名字？
好奇问下，谢谢~
keaiwubi 发表于 23-5-2011 09:56 AM

我想您应该是搞错我的性别了
我是在槟岛batu uban那一带

liverpool07

回复 11# 明明明


    有钱人住的....

orange_lobster

1980年KL某区双层排屋卖RM70,000。
1990年，RM140,000-180,000
2000年，RM300,000-RM400,000
2011年，RM800,000-RM1,100,000

2020年，RM1,600,000-RM2,200,000是不出奇的。

1980年时候，联邦大道刚通车，那个时候PJ区很多地方连一条柏油马路都没有。（在后来的短短几年里面出现根本变化。。）那个年代，吉隆坡1/4人是住木板屋的。以那个时候的交通便利性来说，PJ和市中心的距离等于今天市中心和setia alam的距离那样。（基本没车去不了，少少都要摩多车，或者昂贵的计程车）1980年之前，马来西亚是以农业为主的国家，人均收入都不高。
那个时候马来西亚比韩国还要发达。。那个时候人均月收入是RM400。RM70,000/400=175倍。现在人均月收入RM2150。以setia alam的住宅450千计算，是209倍，没相差多少。
房产，从来就没有是过一个人人可以负担的产业。。

所谓的可以负担，是因为80年代，曾经出现过一班大学生和新兴企业家。那个时候的大学毕业生拿的薪水和今天大学毕业生拿的薪水是不同的。很高。所以他们负担得起一个屋子。
不是房屋涨价厉害，是大学毕业生和其余人的差异收入滞涨得厉害。。。

这么多年来，很多在klang valley购置房屋的人都是祖上分了家产，拿着这笔钱做30%-50%头期来供，甚至全款买下。不然以个人的赚钱实力，klang valley里面大部分人是负担不起这里的房价的。今天也是一个道理。橡胶好行情。很多割树胶的一个月收入RM5000.00,加上有地。他们把存的钱拿出来，或者卖掉农业地，他们在klang valley工作的子女就买得起产业了。200倍月收入的房产价格，10年翻1倍，可以说是货币供应的影响。钱印多，通货膨胀。但是翻了1倍还这么多普通人去买，原因就是上面这个。

城市系统，其实是在不断排斥人离开，阻止人进入。。同时吸收人进来。。
可能有些人觉得很残忍，但是这是事实。就好像stpm考试那样，考不好，进不到好的科系和大学。大部分人是进不了大学的。统计调查说明，1/4华人中学生缀学，当中的1/4进高等学府。，就是说一个华人小学生3/4 x 1/4,只有不到20%机会会进入大学，学院。这在重视教育的华人社会里面，还是如此的低，尽管每年超过100千毕业生投入市场，但是其实从小学开始到毕业只有不到20%！

房产价格也是这个道理。其实，整个klang valley一直以来都只有少数人可以负担得起房产价格，东京，台北，纽约都一个道理，城市就是这样的。但是这个少数人人口就是以6位数计算，他们就撑起了整个市场。

关键不是在于产业价格的近来特别高涨，而是收入没有同幅度的特别高涨。。。。。。从文章开头的第一列表，你们看到房价一向是很稳定的在每10年都有1次的经济危机里面持续上升。

结论是，即使在东京这个地方，在房产泡沫后的20年，超过50%东京家庭是租房的。对于今天80%年收入不超过400万日圆的工作群来说，泡沫后到今天的房价还是不可负担的，还是要两代人供的。
所以，说近来房产价格高涨，导致买不起房，或者泡沫后就大把便宜货，实际上是搞不清楚状况。。关键是买房的人在什么社会阶层。（一个很敏感的词。。但是大家都知道哪里都有阶层。。我是老实而已。。）

说出来和大家分享。阶层是这个社会最敏感的课题，说出来被公插是不可避免的。但是，这又是了解整个房地产业的核心所在。。

trithl

不错，谢谢分享

3424

终于有个贴在讨论房屋还会一直涨。。。看多泡沫的贴都闷了。。

fscliu

穷者愈穷,富者愈富,谁的错?国家?社会?教育?个人本身问题?

Geliang

2020年一栋双层排屋，RM1,600,000-RM2,200,000.......

感觉到下一代的生活更难过!!!

3424

所以现在就买， 为了下一代。。。。有钱人早就买买买买买了， 为了下下下下下一代