回酬8.5%的办公楼单位，大家来研究下

异端者

各位房产投资者，尤其是高手欢迎来指教下：

小弟想做第一次房产投资，看到shah alam那里有办公楼单位出售，刚launching不久，从RM254,820 （548sq.ft)开始起,RM465psf.

shah alam这地方的办公楼80%以上都属于政府的，私人拥有的很少，所以那里的办公楼的使用率超过90%。

原本commercial的loan只能借到80%，但是使用bank mualamat的话可以借到90%，加上发展商给10%折扣，就能做到zero down了！这是给没有很多本金但又想投资房产的我最大吸引力！

根据保守估计，那里附近有一栋叫laman seri business park的办公楼，也是私人的，已经95%满了，租金RM3.50psf. 如果我们保守用RM3.00psf租出这里的办公楼，一年的租金收入是RM19,728(RM1，644一个月），就是RM229,338 (RM254,820-10%)的8.6%回酬！！

问题是：
1） 如果用zero down购入，bank mualamat配套是最长25年，BFR5.9% （-0.75%），每月供RM1,500左右，每月有净RM144收入.所以zero down下，会很冒险吗？还是用保守方式给10-20%down payment做投资才是王道？

2）据我所知，如果在找不到租户的情况下，是否能转去interest only loan去压低每月供款，让自己没那么吃力？虽然利息会更高。长远来说，这个方法的利与弊在哪？
曾经妙想天开的说，如果使用interest only loan的方法，长期不还principal只还利息，打个比例每月利息RM644，那我就能拥有每月RM1,000现金流量了，等产业升值，拿去做refinance，就能拿回当初的给的down payment的钱，等于没给一分钱每月有RM1000入袋，岂不妙哉？当然这方法必须永远在有租户的情况下才能得益，想请教以上方法是否风险最高的方法呢？？

欢迎指教下，如果有什么不明或缺少情报可以提出，真的很想开始我的投资生涯，请多多指点下。。。orz三

WongFeiHong

Maintenance fee,门牌税，等等

不建议LOAN ONLY INTEREST。。。除了利息比较高。。。以后你卖的利润会相对减少。。。因为你不换PRINCIPLE

异端者

回复 2# WongFeiHong

不还principal和还principal真的分别很大吗？可以给个例子算算然后看出结果分别相差多大？

WongFeiHong

如果INSTALLMENT 是 5% （Interest 4% + Principle 1%) = 5%

loan only interest 4.5% + Principle 0% = 4.5%

每个月看起来节省0.5%。。。其实最后算起来会付更多。。。如果不卖。。。永远要还INTEREST

异端者

回复 4# WongFeiHong


    其实interest only loan的利息大概会高多少？

WongFeiHong

我看过0.5%。。。不过你还是问你的BANKER吧

rick6038

大大。。 这个project 在shah alam 那里？ 小弟也想投资。。

异端者

回复 7# rick6038


    嗨，这个project的发展商是他的第一个project,叫goodwill polygon Sdn Bhd。那个project叫 QUBE:
  

你也是有兴趣吗？如果你熟悉shah alam一带欢迎提供下资料~

hws

我也感兴趣，觉得不错

hws

在carlsberg对面非常好的位置

hws

回复 7# rick6038


    在carlsberg对面非常好的位置

异端者

回复 11# hws


    对，我觉得他在federal highway旁的地点好，如果办公室在那里，看到别人塞车去KL自己却在半路不用塞就到公司不就特别爽？
因为它会在federal higway开一条路进去这办公楼的，而且发展商说已经approve了的。

blackcat98

你是買sub sales的嗎？



http://www.iproperty.com.my/developments/1559/QUBE

qiwen88

最近也有一个new project 在cyber jaya ，也是保证一年8%租金，报纸跟电台都有广告，但问题是发展商是新的，有点怕怕。。。。

skqq

谁有兴趣，可以来看看！！
http://wskproperty.blogspot.com/

split_fire

听说这个发展商的老板，以前是某某property guru的徒弟，现在自己开公司了，是女的
这是他们第一个project

异端者

你是買sub sales的嗎？
blackcat98 发表于 27-6-2011 04:04 PM

    当然不是罗，还有developer unit嘛，而且还未起好，买不到sub sales的。

最近也有一个new project 在cyber jaya ，也是保证一年8%租金，报纸跟电台都有广告，但问题是发展商是新的，有点怕怕。。。。

这个就好像很大只“蛤蟆” 随街跳哦~而且6年36%不是6%一年吗？何来8%？看起来好像很吸引。。。。

blackcat98

最近也有一个new project 在cyber jaya ，也是保证一年8%租金，报纸跟电台都有广告，但问题是发展商是新的， ...
qiwen88 发表于 27-6-2011 07:57 PM

  每次去putrajaya kerajaan部門,經過好多屋子,

不是空的,

就是馬來人住,

在那邊要找片豬肉吃也難

不懂cyberjaya那裏是什麼情形?

sycc.voss

什么银行可以让客人将loan转去interest only loan？

Interest only loan是给怎样的loan？New launched project 或 Second hand purchase？

raymond_hu

当然不是罗，还有developer unit嘛，而且还未起好，买不到sub sales的。



这个就好像很大只 ...
异端者 发表于 28-6-2011 03:32 PM

    如果那么好赚，为什么发展商不自己留住自己赚？把肥水流出让其他人吃？