地产狂涨后的下一步：租金

北方雪人

地产狂涨后的下一步，  租金要起了。  如果租金一起，  百业萧条，  失业率增加，  财务风险提高，  经济崩溃。

欢迎讨论。

黑客的眼泪

你租到贵房了吗？so？

cari_lee

所以买店屋要趁早

keaiwubi

一大堆店租不出去，
一大堆人入场做屋主，
可是租户还是那些。

供大于求，会涨也不多。

白奶人

马来西亚就应该不会经济崩溃，但是可能会有调整。
经济崩溃应该由那些经济大国发起，而蔓延到周边的国家。

假如美国继续沉淀下去，可能会有经济萧条。

我觉得只要有工作机会，银行肯借钱出来，通货膨胀受到控制，房价是不会大跌，但可能有调整。

nikel

回复 5# 白奶人

亚洲金融危机，又称亚洲金融风暴，是指1997年发源于泰国，之后进一步影响到临近亚洲国家，甚至全球货币、股票市场和其他资产价值的一场金融大危机。
　　危机首先在东南亚爆发并波及港台。自1997年初起，东南亚地区特别是泰国泰铢受国际投机者的攻击，泰铢不断走软，最终不得不放弃固定汇率制，造成泰铢狂跌。接着菲律宾、马来西亚和印尼3国货币也狂跌。与此同时，泰国、马来西亚、韩国、印尼与菲律宾短期资金大量进出。
　　随后危机蔓延至东北亚。从10月底起韩元持续下跌，股市跌幅也超过40％。企业的大量倒闭使韩国银行呆账和坏账剧增，到期应偿还的外债却越来越多。东南亚和韩国的金融风暴很快刮到了日本，使原本就不景气的日本经济愈益恶化。

http://hi.baidu.com/nqyz/blog/item/2ff0d4d1001e69d6572c84b6.html

nikel

在1997年亚洲金融危机以前，东南亚国家的经济已经连续10年高速增长。伴随着经济的高速增长，这些国家的银行信贷额以更快的速度增加，短期外债也达到前所未有的水平。其中相当部分投向房地产。投资的增加导致资产价格膨胀(主要是泰国和马来西亚)。此外，汇率制度缺乏弹性也使得大量外债没有考虑汇率风险。这些都为危机的发生埋下了伏笔。


　　危机首先从泰国爆发。1997年3月至6月期间，泰国66家财务公司秘密从泰国银行获得大量流动性支持。此外，还出现了大量资本逃离泰国。泰国中央银行将所有的外汇储备用于维护钉住汇率制度，但仍然以失败告终。

　　7月2日，泰国财政部和中央银行宣布，泰币实行浮动汇率制，泰铢价值由市场来决定，放弃了自1984年以来实行了14年的泰币与美元挂钩的一揽子汇率制。这标志着亚洲金融危机正式爆发。很快，危机开始从泰国向其它东南亚国家蔓延，从外汇市场向股票市场蔓延。

　　7月9日，马来西亚股市指数下跌至18个月来最低点。菲律宾、马来西亚等国中央银行直接干预外汇市场，支持本国货币。

　　7月11日，印度尼西亚、菲律宾扩大本国货币的浮动范围。

　　8月4日，泰国央行行长被迫辞职，新的央行行长猜瓦特上任。

　　8月13日，印尼财政部和印尼银行联合宣布，放弃钉住美元的汇率政策，实行自由浮动汇率制度，印尼盾大幅下跌55%。

　　随着危机的发展，以国际货币基金组织为首的国际社会开始向危机国家提供了大量援助。但这些国家的金融市场仍在恶化，并波及香港和美国市场。危机国家在采取措施稳定金融市场和金融体系时，也开始进行经济和金融改革。

　　8月11日，由国际货币基金组织主持的援助泰国国际会议在东京举行。经过协商，确定对泰国提供约为160亿美元的资金援助，以稳定泰国的经济和金融市场秩序。香港特区政府首次动用外汇基金，提供10亿美元，参与泰国的贷款计划。

　　9月1日，菲律宾股票市场继续下跌，菲股综合指数击穿2000点防线，最后以1975.20点收盘，是四年来最低记录。

　　9月4日，韩元对美元汇率跌到了韩国至1990年3月实行市场平均汇率以来的最低点，收盘价是906韩元兑换l美元。

　　10月7日，菲律宾比索跌至历史新低点，全天平均交易价首次跌破1美元兑换35比索大关，达到1美元兑换35.573比索。

　　10月24日，泰国颁布支持金融部门重组的紧急法令。

　　10月28日，这是当年世界股市最黑暗的一天，美国、香港股市均跌破历史记录。香港恒生指数下跌1438点，以9059点收市，这是自1996年以来恒生指数首次跌破10000点。

　　10月31日，印度尼西亚宣布银行处置一揽子计划；关闭16家商业银行，对其他银行的存款实行有限担保。

　　11月1日，国际货币基金组织总裁康德苏宣布，国际社会将向印尼提供280亿美元的紧急援助贷款，以帮助其稳定国内金融市场。

　　11月中旬，泰国政府更迭。

　　11月18日，韩国中央银行宣布，央行通过回购协议向商业银行和证券公司提供2万亿韩元，以缓和资金短缺情况。

　　12月23日，世界银行批准向韩国提供30亿美元的贷款，作为IMF财政援助的一部分，帮助韩国摆脱危机。

　　1998年，在经过最初的动荡后，一些国家的金融市场开始趋于稳定。多数危机国家的政府加大了改革经济和金融系统的努力。但在印尼，经济危机已经演化为社会和政治危机，最终导致苏哈托的下台和政府更迭。马来西亚实行了外汇管制，受到西方国家的批评和指责。

　　1月，韩国政府与国外债权人达成重新调整短期债务的协议。

　　1月26日，印度尼西亚银行重组机构成立并宣布实行全面的担保。

　　2月，印尼总统苏哈托解除了印尼中央银行行长吉万多诺的职务，任命中央银行董事萨比林为新行长。

　　3月31日，韩国政府决定向外资全面开放金融业。

　　5月4日，泰国中央银行行长猜瓦特宣布辞职。

　　5月17日，印尼雅加达14日发生暴动后，所有银行都停止营业。

　　5月21日，苏哈托总统下台。

　　6月5日，国际贷款人和印度尼西亚公司就债务重组达成协议。

　　6月29日，韩国金融监督委员会宣布，关闭五家经营不善的银行。

　　8月14日，泰国宣布全面的金融部门重组计划，包括公共部门对银行资本充足率的干预。

　　9月，马来西亚开始实行外汇管制。

　　12月31日，由新桥资本公司牵头的国际财团购买了韩一银行51%的股权，成为韩国首家由外资控股的商业银行。

　　1999年，伴随着外部环境的改善，多数国家的经济开始出现增长，但是经济结构的调整和金融体系的改革仍然滞后。

　　2月9日，韩国银行业1998年因金融危机而遭受的损失达到创纪录的14.48万亿韩元。

　　3月13日，印尼政府宣布，关闭38家经营不善的私营银行，并对另外七家银行实行接管。

　　3月23日，韩国1998年经济增长率为-5.8%，为近45年来最大幅度经济衰退。

　　7月，东南亚开始摆脱金融危机的阴影。上半年各国国内生产总值增速为：新加坡1.2%、菲律宾1.2%、马来西亚1.6%、泰国-3.5%、印尼-10.3%。

　　2000年～2002年，危机国家在经济稳定的背景下继续推进经济结构调整。但是除韩国和马来西亚，其他国家结构调整进展缓慢。银行系统的不良资产率出现不同程度的下降，但是这不包括已经剥离出去的不良资产。印尼不良资产处置缓慢，而泰国在2001年才开始从商业银行中剥离不良资产。

　　2001年6月，泰国成立国有资产管理公司(TMAC)。

　　2002年3月，印尼将全国最大的零售银行中亚银行出售给美国一家投资公司。

　　2002年4月，韩国银行业告别连续4年的亏损，实现净利润39.9亿美元。

　　2002年5月，韩国宣布将提前向亚洲开发银行和世界银行等机构归还38亿美元贷款。

悍马

绝对同意。槟城许多店屋频频成交创新高价，过手后第一件事就是大幅提高租金。往往许多传统的生意都无法招架而结业。租金从三年前的RM２０００猛涨到RM５５００甚至地点和装修较好RM８０００。

后果，通货膨胀加速。最终买单的还是人民。

tiramisu83

那些中价的屋子，租金也不会起到那里，因为实在太多了，你不便宜给我，我可以找其他的。。

悍马

Residential的租金起不多，也不会带来太大的影响。最主要的是商业楼，牵涉的日产用品和吃。

keaiwubi

那些中价的屋子，租金也不会起到那里，因为实在太多了，你不便宜给我，我可以找其他的。。
tiramisu83 发表于 31-5-2011 11:54 AM

   
对，加上现在很多人都以为买屋子出租很好赚，
越来越多人买。竞争越来越大，一定是便宜的出租
快的，你起价人家就搬。

像我跟女友的行李和衣服不多，
因为在KL工作久了，搬家超过三次。

知道越多东西越麻烦，几乎都是两个人就可以搬了。
呵呵~

再举个例子，现在如果有50个lrt站，
多5年后有75个，房屋靠近lrt的优势就
开始没那么强，租金也不能像现在比一般的高很多。


我以前住在wangsa maju最靠近lrt的第一排排屋，
租金中下。

自从我们搬离开之后，住进过一对情侣。
现在整间租给印度人了。应该是华人租户
不要租等原因。

白奶人

回复 6# nikel


    照你的说法，那么要在亚洲一带有经济危机（没有holding power)，肯定需要有根导火线。
那么导火线会是什么呢？

Holding power(买家和银行）
-->loan interest rate
-->job opportunity
-->inflation

我觉得只要这三样因素有所改变，都会影响holding power，也间接的可能会导致经济危机，接着影响房价！

白奶人

回复 11# keaiwubi


    请问你们每次找房搬家，通常会找些什么地方呢？
出入方便的？便宜的？安全的？靠近公司的？
有些什么地方是在你们的list里面的吗？

keaiwubi

回复  keaiwubi


    请问你们每次找房搬家，通常会找些什么地方呢？
出入方便的？便宜的？安全的？靠 ...
白奶人 发表于 31-5-2011 01:08 PM

   
我们都是找回同一个block的，方便搬家。

nikel

回复 12# 白奶人


    我想说经济危机也会从发展中国家开始的。。而1997年就是由我们东南亚的泰国开始，然后到马来西亚，而最后到全世界。。
当然传播的这么快，各个国家也有自己的因素在。。
有没有发觉现在全亚洲房地产都在上涨，但是欧洲，美洲都在掉呢？？
为什么？？

照某些人说原料上涨，欧洲，美洲的原料也是上涨，为什么房地产的价格还是会下掉？
有人说城市的房地产不会掉价，为什么美国 Texas 在 1980‘S 的时候房地产价格大跌？
在dot。com问题发生后Silicon Valley（硅谷）的房地产的价格也大跌？？

白奶人

回复 15# nikel


   其实原料价格上涨并不会令房价一直维持在高点。就好像你所说的美国的房价现在一直往下跌，但原料价格还是那么的贵。
我觉得是应为purchasing power和demand会令到价格上涨，而holding power和demand则会令到价格往下跌。

2008年的金融危机，影响最大的是澳美一带，亚洲影响的比较少。马来西亚人还有很强劲的购买能力，当时几乎全部人都在等房价跌，怎知她既然往上冲。有钱的，没钱的，投资的，投机的，全都一窝蜂跑去买房地产。

所以我觉得那三个因素而组成的holding power会是那个导火线。
大家来讨论讨论吧！

明明明

地产狂涨后的下一步，  租金要起了。  如果租金一起，  百业萧条，  失业率增加，  财务风险提高，  经济崩 ...
北方雪人 发表于 31-5-2011 05:34 AM

油价，粮价比房价更为重要

nikel

回复 16# 白奶人


   

照某些人说原料上涨，欧洲，美洲的原料也是上涨，为什么房地产的价格还是会下掉？
有人说城市的房地产不会掉价....

从这里（论坛）看到的。。不是我说的。。。
我也觉得HoldingPower的重要，但是投机的人在现在这个时候也不少。。。
当外来资经大量的调走时，房价可能就会下跌。。

我不知道马来西亚的Loan当房价下跌时会不会被Recall。。
如果会，那肯定很多人要排队了。。。

nikel

2008年的事，我的看法是，那是欧美经济有问题了，大多的资金就流来了亚洲，所以普遍上，亚洲股市，房地产普遍上扬。。
美国政府又印了很多的钱，用联储局的名义。
这是市场到处都是钱，而同时大多的钱又流来了亚洲。。。。
如果这些钱回流，那市场就会蹦溃了。。

tanhy

股票，房子都是能够炒作
这次的炒作，真正原因是美联储在疯狂印钞票，资金泛滥
租金是和供求成对比，资金泛滥也不会影响