产业市场面对产能过剩问题

tescopuchong

我国产业市场在后亚洲金融危机时代的这十多年来，从来没有摆脱产能过剩的问题。以公办楼产业市场来说，截至去年9月为止，吉隆坡市中心的办公楼市场面 对19.5%的闲置率。如果把吉隆坡整个城市范围计算在内，办公楼的过剩产能高达26.6%。

大马评估机构（RAM Rating）直接指出，包括百层摩天楼和吉隆坡国际金融区在内的大型商业产业发展计划，如果没有分阶段推出，将会大幅提高吉隆坡商业产业供应过剩的危险性。

住宅房产市场也同样出现供应过剩的迹象。国家产业资讯中心（NAPIC）的资料显示，去年第二季新推出的住宅产业计划中，有高达22.6%的住宅单位面对滞 销问题，比2009年第四季的19.5%滞销率还要高。吉隆坡和雪州的住宅产业在同一时期的滞销情况，分别从15.8%和12.4%，上扬至16.1%与 14.6%。

這５年來，房價平均每年複增長率達25%，Kajang的Semenyih在1年內就暴漲100%。可我們的ＧＤＰ才5.5%一年，以收入對比房價，大馬的房價已經是個大泡沫了，但是國陣政府還想通過印鈔票制造虛假繁榮，至今大馬週邊國家已經走向緊縮道路，大馬還停留在自己制造的「感覺美好」的夢幻中。國陣政府的ETP，只會加劇房地產泡沫，短期狂歡，但是最後清算日來臨的時候，結果會很悲慘。

黃氏發達分析員預見，未來5年吉隆坡主要熱點地價最高可上漲100%~500%，並認為手握龐大市中心地庫的產業發展商將成為大贏家。我真奇怪，現在的房價，很多中產階層已經負擔不起了，房地產的上漲只是短期利於少數人外，老百姓都是受害者。這使到消費者承受不了高房價而轉去買中價屋。若再漲100%~500%，那這些房地產誰人買去？沒有人買，泡沫就會破裂，還談什麼大贏家？

也許有人說中產階層不買，有錢的高產階層有能力購買啊？

迪拜(Dubai)的房地產不也是有錢人在炒作，結果又如何？房價被腰斬，泡沫還是破裂，迪拜走向破產。如果沒有老大哥阿布紮比救助，情況會更糟糕。我們看，迪拜世界島下沉囉！2012來了嗎？

支持經濟基礎的是中產階層，沒有一個經濟可以脫離中產階層可持續繁榮的。

那些說房地產沒泡沫的人，一是傻瓜，二是屁股決定腦袋，屁股坐在什麼位置，就決定自己的利益立場。想一想大馬中產階層薪水多少？3000令吉，大馬超過70%的人無此收入，此收入１年就有36000令吉。而一般屬於中產的雙層排屋，在巴生谷賣多少錢？

最少50萬。如此收入房價比就高達13.8倍，早已超出國際平均6倍的警戒線了。就收入來說，房價根本就不該超過25萬。說成本帶動房價上漲，別傻啦！現在的原產品價格最多也只是2007/2008年的水平，可房價為何不跌至2007/2008的水平啊？

就拿大馬人平均年收入來說，大約26000令吉一年，平均一月薪水是2166元，可你我知道很多大馬人沒有此收入，其比例最少超過40%。以26000令吉年收入乘以國際平均房價的6倍上限，合理房價大概是130000令吉才對。

可是，這樣的房價，你能告訴我那裡找嗎？已經買少見少了！

大馬的房地產已經是泡沫了！所以，我這裡奉欠各位千萬不要這時去炒房，你也千萬不要迷信房價會很穩，不會跌。

美國近期的房價大跌35%的事情你忘了嗎？

你可以賴美國國土大，那土地稀缺的日本和香港呢？日本在1989年，香港在1997年，房價都被腰斬，甚至跌至70%。

因此，不要迷信房地產。

我曾經在一個小講座問過一個因工作四處走，專做水喉的人，他很清楚現在的房價，根本是很多人已經買不起了！

這不叫泡沫叫什麼？

MKIIX

根本是很多人已經買不起？　。。。怎可能，数据显示现在还有大把人买。。。
大马有钱人多下。。。

bujua

謝謝LZ的分析與分享。。。無可否認很多中產階買不起房子了，但市場已開放給外資，對外資而言，Msia產業是相對便宜。。。很多香港，中國與日本中產階也買不起房子，Msia也許開始跟上了吧。。。

BenTylor

月入5位数的大马人不少，还有在外国赚钱回大马花的人，高收入的大马人其实很多的

tescopuchong

回复 2# MKIIX


   我遇到一个客户，他有30楼盘在手,

有价会售,不然他会等到合适的价格才放手.
有钱人还是很有钱.

MKIIX

回复 6# tescopuchong

我遇到一个客户，他有30楼盘在手,
有价会售,不然他会等到合适的价格才放手.
有钱人还是很有钱.

没错，我国无能的政府又不要干预。。。只会一味偏帮有钱人。。。
所以有钱人会越来越有钱，穷人会越来越穷。
楼价会跌。。。除非政府规定
1。 个人第3间产业在买进后3年里不得售出。
2。 买入第3间屋必须给重税（产业价的10%）加只能贷款60%， 如果买进超过3间则必须给产业价的20%重税。。。

totilatoto

现在的繁荣跟马来西亚98年泡沫前的时候有点像，刚上台的纳吉基于要在短时间促进经济效应，极度放宽经济，让美国狂印的美钞进来，热钱四处窜流，从股市流入房地产，让房地产在短期内飚高，制造繁荣现象。。当年就算没有索罗斯，大马的经济依然会崩溃，他只是被老马推卸责任的其中一只苍蝇。现在的情况跟当时一模一样。。

热钱=今天100亿进来，明天可以100亿调走

abcdz

回复 8# totilatoto


    可能“有进”“没出”。。。

keaiwubi

我还是那句：勉强自己不好
买得起，觉得就算泡沫来也没问题就可以入场。

stanleymyc

谢谢分享。我一个朋友，４k income， 可是有1mils 的产业。

她向家里热借钱。

问她看法。

房价还会涨。

要赚钱的。 知道那一年卖最多屋子？2010.

几时建好？２０１２。

我们２０１２等着看戏。利息将会提高.

SpringField

楼主，谢谢你的分享，我蛮赞同你的想法与分析。不知道现实市场是如何，数据并不能明显指出市场概况。如果你的数据来源是可靠的，那是值得担忧的。 在我看来，还有另外一个因素导致泡沫化， 那就是房租。许多中产阶级会购买一两套房来当做投资， 而且会尝试出租来维持贷款。 如果这个租金不够支持贷款，给拥有者减轻负担， 他们只有放弃贷款。 这个情况如果继续下去， 也会导致房地产实质泡沫化。 拥有者没能力偿还，市场也缺少购买能力时， 最终导致泡沫破裂。

残兵之上將潘凤

觉得很有道理，一些发展商很喜欢说什么比起香港加坡楼价还是偏低，马来西亚的人口密集度及收入能和以上的城市一样吗？狗屁不通

bizboy

当每个人都为屋价而疯狂时，危机也越来越近，美国的QE２效应果然让亚洲的通货膨胀急速上升，当这些美金回流到欧美时，不知有多少人会破产!!

sweetin

我也怕,但是买来自住..也管不了了..

keaiwubi

我也怕,但是买来自住..也管不了了..
sweetin 发表于 13-4-2011 11:48 PM

   
买来住还好，
那些投资的朋友贷款，
融资等会比较危险。

黑客的眼泪

Lz赞同你的看法，可是相信lz到临死前，还是像现在一样穷！

flyjurassicpark

楼主，谢谢你的分享，我蛮赞同你的想法与分析。不知道现实市场是如何，数据并不能明显指出市场概况。如果你 ...
SpringField 发表于 13-4-2011 11:31 AM

   
非常同意你的说法。也把我要讲的讲出来。
我也看重租金。当太多人买楼来收租，租金低了，产业拥有人收租无法给银行贷款时，拥有多个产业的拥有人就会卖了产业。同时，买家也会因为租价低而把产业的价钱拉低。
专家就开始(假扮专业）说房屋泡沫，经济风暴。。。搞到大家人心惶惶，乱抛售产业。
最后产业就跌到不像样。

以我看，landed property的风险较低。因为landed property 本身就不是靠租金来维持银行贷款。（产业价格高，租金低）
拥有一两个产业的拥有人的风险较低。因为没有租金的收入，还可以还银行贷款。

tescopuchong

我不太相信报纸上"地产行业"的文章
为了想吸引"房地产开发商"在他们的报纸登广告
他们大部分将地产市场写"什么都好"
米饭班主,不好也写大好
当市场不好
他们将重点写贷款再融资帮助读者,
他们会找银行登广告
商业社会...

jasonhanjk

回复 19# tescopuchong


    Show house 之类的我也不看。
毕竟那里卖的都是贵货。风暴还没有这样快（预测）。
不过为了安全，我选的地产80%在风暴时期可以增加租金。

bizboy

这还要看美国在6月的QE2后有什么新的政策. 要看着美元的反应来部署未来的投资.