（分享）买二手屋，几时拿锁匙

Ah_Meng

想和大家分享些我知道的东西。
简单来说，买卖屋子的流程
step 1
买家和卖家而已
给deposit 10%，30天里要签 S&P agreement

property agency
给deposit 2~3% 于 property agency ，他们会给你 booking receipt 和 title 或 geran 的。你就紧紧去申请贷款了。剩下的balance 就给律师了。记得和 property agency 确认 签 S&P agreement  的期限是多长，可以要求30天的。。


step 2 (如果时间允许，先做 step 3 才回来 S&P）
买家和卖家在律师的见证下，签下由律师准备的 sales & purchase agreement (S&P)。
里面说明；
a)买家的名字
b)卖家的名字
c)产业的资料 - 地址，title，condition，等等
d)交易的资料 - 售价，如何和几时付款，双方的责任和利益

*remark
1.最重要的是付款的限期。通常是 3+1个月 （4个月）， 简单来说，4个月里，买家一定要付清。否则，卖家可以charge 买家 late payment 利息 （通常 1%） or 取消交易和没收deposit。

step 3
签了S&P，买家就要尽快找到银行贷款。签了银行的 letter offer，banker 会安排律师准备 loan agreement。
loan agreement 就没什么担心，因为都是跟 letter offer 的。
申请loan
只要你的负债少于月入 70%，应该没问题在贷款。
需要的文件
1。身份证
2。3 month payslip
3。EPF form
4。Title 或 geran, 或 前屋主的 S&P agreement
5。EA Form (如果是 well-known company), 或 salary 进帐的 bank statement

* 在申请loan之前，跟banker 交待要便宜的律师，还有 S&P agreement 也要他们做。因为在申请loan的当儿，banker 必须注明用那间律师了。

step 4
S&P 的律师要做 land search，caveat，quit rent 等等 来确保 这个产业可以顺利 卖和转名 到买家和贷款银行后，就会 [advice] loan agreement 的律师付款。
律师会跟卖家拿，latest 电单，水单，地税单，门牌税，indahwater 单，如果是 apartment ，就 maintenance fee 单，保险单 等等。来确认卖家没有欠账，否则，交锁匙后就是你自己去settle 啦。

step 5
loan agreement 的律师 确定 S&P 的律师准备的资料真确 和 买家 fulfill 银行的 term n condition 后，就会 [advice] 银行付款。

step 6
银行付款给 loan agreement 的 律师； loan agreement 的律师 付款 给 S&P agreement 的律师；S&P agreement 的律师在卖家交出锁匙后 就 付款 给 卖家。 然后就交锁匙给买家。因为付款后，屋子正式属于买家和银行的。

step 7
付款后， S&P agreement 的律师就必须完成 所有的 stamping，filing，issuing new title with buyer name，然后，交给 loan agreement 的律师。 loan agreement 的律师就会交新的title 给银行 保管。 同时间，即一份印本给 买家 收。

完成! 最后是，30年后，贷款还完了。银行就会委托律师帮你 discharge 你的 property。这是需要另付律师费的。

拍卖篇
1。基本上流程是一样的。STEP1 到 STEP7。
2。但有几项是在你投标前要注意的，
~ 所有欠债由谁负责（electric, water, indah water, maintenance fee, quit rent, 等等）。可以是，拍卖的银行付完，或cap 在 RM10K 等等。或者是，买家自己承担。
~ title 有没有 restricted in interest。意思是，可能有第三者冻结那产业，所有人都不可以割明或转售。
~ title issued 了吗？ 有些 property 的 developer 倒闭了，但title 还没有转交给屋主。
~ 还有人寄住在那产业吗？ 没人会帮你赶走他们的。只有律师用法律的程序，得到 court order 后，警察才 take action 的。
以上的其中一样就可以导致你的银行不能在4个月的期限里放款，那你的10% deposit 就拜拜了。


CASH 篇
1。基本上是 STEP 1, 2 , 4, 6 和 7。
律师确认这个产业可以顺利 卖和转名 到买家后，就会 advise 你付款了。
贷款少于90% 篇
1。基本上流程是一样的。STEP1 到 STEP7。
但在银行放款前，你必须付balance 了。


Principle
1。银行一定是最后一个付款的。
2。钱，一定是由律师保管的。这是你请他的原因，在保障买家，卖家，和银行的利益。
3。律师在卖家交出锁匙后，才可以付款于卖家。
4。记得记得，有什么事就找律师谈。律师可以被charge “疏忽“ 罪，如果有什么程序的疏忽或乱来而导致某一方的损失。
5。要时常跟律师 update status。因为有时是律师忘记你的case了。
6。买家和卖家在签S&P后，不可以随意取消交易。S&P 里有注明，任何一方取消交易的赔偿。

Ah_Meng

以上的流程，你就明白为什么我会说 S&P agreement 和 loan agreement 应该用同一个 律师。好处如下：
1。流程会比较顺畅，因为不用牵涉太多 party。
2。流程会比较快，因为不用等advice 来 advice 去。有时候，一方的疏忽或懒散会导致你赶不上限期付款。
3。银行的律师楼比较有 quality，因为成为银行的 panel lawyer 是不简单的。他们也不敢乱来，免得被银行取消合作机会
4。你可以要求banker 帮你找便宜的律师楼。（这个很有效，当你手上有几间银行的 letter offer，loan rate 一样时，就可以 challenge banker 看谁家的 legal fee 最便宜）当然，当 S&P 和 loan 和约都给 同一家律师楼做，可以折扣更多，所谓 多买多扣嘛。
5。记住，S&P agreement 的费用是你付的。那应该用你自己的或银行的，这样，律师比较 side 你的。试想想，如果律师是 agent 或 卖家介绍的，有事起来，你说 律师 会 side 你多点， 还是每天介绍他生意的 agent?!

如果你记住这些的，就不会发生拿不到锁匙啦，律师和 agent 耍太极啦，卖家反悔啦。卖家答应的家私都不见啦。等等





小贴使：
水和电要和卖家谈好，叫他们不要自己跑去割，会很麻烦的。
最方便的是买家去水务局和电务局申请换名就好。

有目标的大头

谢谢lz的分享。。。

littlemng

Thanks for sharing

candy_mm2

谢谢你的分享..可能我领悟能力太弱了, 我需要问的一清二楚..
step 1 Deposit
怎样的情况下给， example:如果今天看了， 可否考虑1-2天；然后再作决定。。给deposit谁， 屋主或agent? (如屋主不出面的， 怎样？）给支票写多少天？抬头该写谁？

step 2 S & P
不是应该借到LOAN才来签？希望你可详细地讲解， 我这边最confuse..
-给了deposit，屋主或agent是否会我一份复印S & P 或booking receipt, 放可拿去银行借贷， booking receipt该列明什么？ 什么什么loan不approve可 full refund,或借到loan才来签S & P之类？？

step 3
去到bank借贷时， 是否就立刻表态我需要一位律师帮我做S & P, Loan Agreement..然后说明要loan 批准才签  S & P。。至于律师方面， 那天有个agent跟我说：最好你用我们的律师， 做东西比较快哦， 但看你那样写；又觉得你有理！！

谢谢解答。。

jasonhanjk

最后是，30年后，贷款还完了。
Ah_Meng 发表于 2011/3/31 10:06 PM

    我没有打算还完，每隔5年会从新贷款。

fanshu0

正常的流程是签了买卖合同才申请银行贷款没错...
但是比较鼓励银行贷款批准后才签买卖合同咯

terance99

我３月头签了S&P和loan agreement,到现在都无声无息。是不是应该向loan agreement的律师问问？

mylovebaby

想和大家分享些我知道的东西。
简单来说，买卖屋子的流程
step 1
给deposit

step 2
买家和卖家在律师 ...
*remark
1.最重要的是付款的限期。通常是 3+1个月 （4个月）， 简单来说，4个月里，买家一定要付清。否则，卖家可以charge 买家 late payment 利息 （通常 1%） or 取消交易和没收deposit。


Ah_Meng 发表于 31-3-2011 10:06 PM

   
觉得以上这条law真的很不保障买家，有时银行迟过3+1的期限出钱也是有很多原因的，也不是我们买家想的嘛，如果因为这样被吃掉deposit真的很不值得。

而且我的疑问是所谓deposit到底是被吃多少？
是最初第一次给的那个3%,还是10%？
例如有些买家买的是500k的屋子，只贷款400K罢了，那么自己必须给卖家100K的头期款，请问这种情形下如果3+1的期限到了银行没出完钱给卖家的话，卖家是不是就可以吃掉买家所给他的100k头期款而取消交易不卖屋子给买家了？？

ak1985

给deposit时记得要求Booking Form来申请Loan！

vongolia

回复 9# mylovebaby

觉得以上这条law真的很不保障买家，有时银行迟过3+1的期限出钱也是有很多原因的，也不是我们买家想的嘛，如果因为这样被吃掉deposit真的很不值得。

而且我的疑问是所谓deposit到底是被吃多少？
是最初第一次给的那个3%,还是10%？
例如有些买家买的是500k的屋子，只贷款400K罢了，那么自己必须给卖家100K的头期款，请问这种情形下如果3+1的期限到了银行没出完钱给卖家的话，卖家是不是就可以吃掉买家所给他的100k头期款而取消交易不卖屋子给买家了？

其实银行不太可能迟出钱的。。。如果律师在拖，要打电话去催的。最好就是S&P 和 loan lawyer 用同一个咯，这样比较省时间而且银行的panel 也不会差到哪里去，所以找lawyer 的时候就要问清楚是不是你loan银行的panel。如果懒惰找lawyer，就叫sales agent 介绍咯，他们有得抽commision 的。不过lawyer fees 会贵一点点， 可能多几百。。哈哈。
不过也要看是什么屋子，有些房屋如果需要得到土地局的consent 的话，那个是不应该算进3+1的时间的。你的S&P 会写清楚的。3% 和 10% 是一样的阿，如果你之前给了3% earnest deposit, 之后再给7% 就可以了啊。 加起来就是你purchase price 的 10%.
如果3+1的期限到了银行没出完钱给卖家的话，这时就要看你的lawyer 怎样跟人家deal 了。看是那一方面在拖，通常他们是不会轻易取消的，因为要搞很多东西的。。。最多charge late payment interest。

JamesWongSC

谢谢你的分享，可是我的情况有点不同，我那个二手房子以前就做跑掉了六七个发展商，听讲只有用回agent以前发展商的律师来做才可以，其他律师都不收这CASE做，因为复杂和多手续的关系。

vongolia

回复 5# candy_mm2

谢谢你的分享..可能我领悟能力太弱了, 我需要问的一清二楚..
step 1 Deposit
怎样的情况下给， example:如果今天看了， 可否考虑1-2天；然后再作决定。。给deposit谁， 屋主或agent? (如屋主不出面的， 怎样？）给支票写多少天？抬头该写谁？

step 2 S & P
不是应该借到LOAN才来签？希望你可详细地讲解， 我这边最confuse..
-给了deposit，屋主或agent是否会我一份复印S & P 或booking receipt, 放可拿去银行借贷， booking receipt该列明什么？ 什么什么loan不approve可 full refund,或借到loan才来签S & P之类？？

step 3
去到bank借贷时， 是否就立刻表态我需要一位律师帮我做S & P, Loan Agreement..然后说明要loan 批准才签  S & P。。至于律师方面， 那天有个agent跟我说：最好你用我们的律师， 做东西比较快哦， 但看你那样写；又觉得你有理！！

谢谢解答。。

step 1 Deposit
怎样的情况下给， example:如果今天看了， 可否考虑1-2天；然后再作决定。。给deposit谁， 屋主或agent? (如屋主不出面的， 怎样？）给支票写多少天？抬头该写谁？

你看屋了，考虑多久都没问题，如果你决定要买就打给你的sales agent 跟他说你决定要买叫他准备offer letter， 这时候你的sales agent 会跟你说要准备多少巴仙的earnest deposit (通常2%),  2%要交给谁， 你可以放sales agent 公司的名字或vendor 律师行的名字。 顺便叫sales agent 拿屋主之前的S&P copy 过来给你，要借loan用的。
在准备offer letter期间最好去做research 你要借那一间银行先，这样会比较省时间。 你的sales agent 准备好offer letter 之后，就会约你出来签offer letter 和交2% earnest deposit 给他. 之后在14天之内，你要找到律师准备S&P. 你可以叫sales agent 介绍lawyer的，通常他们有得抽commision 的。要不然就等借loan 时，用回banker 的lawyer来做S&P (要快咯，14 天之内要弄好S&P)。

step 2 S & P
不是应该借到LOAN才来签？希望你可详细地讲解， 我这边最confuse..
-给了deposit，屋主或agent是否会我一份复印S & P 或booking receipt, 放可拿去银行借贷， booking receipt该列明什么？ 什么什么loan不approve可 full refund,或借到loan才来签S & P之类？？

找lawyer 先，因为14天之内要弄好S&P (不过多数都是超过14天，骗人的。。。哈哈)
你也可以借loan的时候叫bank agent 介绍你 （ S&P + loan lawyer） 一起搞，不过要快咯 （14天）。
借loan需要准备以下文件。最好跟屋主拿他之前的S&P copy,签offer letter 的时候叫sales agent 拿给你。
或叫你的lawyer 跟屋主那边拿也行，反正他们也需要用到。
1. NRIC copy
2. Offer letter / booking receipt
3. Vendor Sales and Purchase Agreement or Title copy or New Sales and Purchase Agreement
4. Latest 3 months pay slips ( For Basic Salary )
5. Latest 3 months personal bank statement ( For Basic Salary )
6. Latest EA form / Employment Letter
7. Latest KWSP statement
8. Name Card
你怕借不到loan的话，你可以叫sales agent 加一条什么什么loan不approve可 full refund之类的在offer letter 那边。其实你还的loan 少过你薪水的3分1就可借了啊？

step 3
去到bank借贷时， 是否就立刻表态我需要一位律师帮我做S & P, Loan Agreement..然后说明要loan 批准才签  S & P。。至于律师方面， 那天有个agent跟我说：最好你用我们的律师， 做东西比较快哦， 但看你那样写；又觉得你有理！！

你决定要借的话，银行会叫你签offer letter 先吧了，等你S&P好了，银行才会叫你签loan agreement.
loan agreement 你可以找银行外面的panel 律师帮你弄，或用回银行自己的也行。
你还没找到lawyer做S&P 的话，你可以叫bank agent 介绍你 (S&P + loan agreement) lawyer.

cutecutejingle

我刚完成第二第三步骤，希望会顺风顺水~保佑~期待~

mylovebaby

回复  mylovebaby



其实银行不太可能迟出钱的。。。如果律师在拖，要打电话去催的。最好就是S& 和  ...
vongolia 发表于 2-4-2011 06:22 PM

    但是有些买家可能银行贷款80%而已啊，那么就等于说必须自己支付卖家20%的deposit啊，那么如果20%的deposit是100k的话，那么如果对方真的因为迟出钱而取消交易的话，那么买家不是亏100k？？？

vongolia

回复 15# mylovebaby

但是有些买家可能银行贷款80%而已啊，那么就等于说必须自己支付卖家20%的deposit啊，那么如果20%的deposit是100k的话，那么如果对方真的因为迟出钱而取消交易的话，那么买家不是亏100k？？？

你搞错了，签S&P的时候， 你只需给10%就可以了，其余的你的律师会给你知道你什么时候需要出什么钱和出多少钱的。

游记分享

我的买家在我们签了S&P后，付我们10% deposit。。但是他借的bank loan只是70%。。其他的20%他要 withdraw EPF。。
原本买家说他拿到了EPF $$后，要直接给我balance 20%的。。但是律师却要他把20% $$交给他，等一切final settle后，才一次过把钱给我。

想请问真正的procedure应该是怎样的？律师有权利这样做吗？
我怀疑律师要自己赚那20%的利息，＂一次过＂给我的话，都是4 months 后的事了

注 ：买家的bank loan肯定多过我本身现在还欠着的loan。。

david9188

如果我不要借loan
step 1
给deposit

step 2
买家和卖家在律师的见证下，签下由律师准备的 sales & purchase agreement (S&P)。
里面说明；
a)买家的名字
b)卖家的名字
c)产业的资料 - 地址，title，condition，等等
d)交易的资料 - 售价，如何和几时付款，双方的责任和利益

然后勒？

mylovebaby

回复  mylovebaby



你搞错了，签S&的时候， 你只需给10%就可以了，其余的会等银行出了钱后才叫你出 ...
vongolia 发表于 3-4-2011 12:56 PM

    10%的钱我已经分两次给了，一次2%是开给agent的公司作为定金然后签下o.t.p letter，一份8%是开给卖家本人。然后律师说签下snp之后的一个月里面必须把剩下的头期款付清，但是不是给卖家，而是开支票给律师楼银行的帐号，律师楼代为保管，之后会经由律师楼出给卖家，但是我忘了问几时这笔为数律师楼才会转交给卖家。。。。是这样的吗？

我的买家在我们签了S&后，付我们10% deposit。。但是他借的bank loan只是70%。。其他的20%他要 withdraw E ...
游记分享 发表于 3-4-2011 02:04 PM

    我的情形和你一样，2%开给agent的公司，8%开给卖家，剩下的10%开给律师楼，但是不懂律师楼是在几时转交给卖家的，但是我的银行是还没出钱给卖家的，而律师已经要求我把尾数先交由律师楼保管了，我是进律师楼的银行帐号的，所以我也想知道是不是这样的程序的。。。

森楊

刚完成一间二手屋子480千的交易，以上手续也完成了只欠未交锁匙吧了，全部费用也付完了，超出首期预算，共用了100千