为什么要买sub sales 的屋子？？

gateux

为什么要买sub sales 的屋子？？

Ronald02227

为什么不要买sub sales屋子？

wk_924

为什么要买sub sales 的屋子？？
gateux 发表于 24-3-2011 01:44 AM

不用怕发展商建一半跑路，周围有什么已经可以看得到 （LZ 你要问的是subsale 的好处吗？）

lembu_ikan

多数在起着的屋子需要等两年或以上才能搬进去住
大部分在起着的屋子只能供利息，不能减母金

gateux

但是sub sales 是给人赚了一笔

勇者无惧

但是sub sales 是给人赚了一笔
gateux 发表于 24-3-2011 02:31 PM

此言差矣，sub sales 才不会给人赚一笔。

打个比方说：under con 需要两年建好。你买了一间 RM200k.


两年内，你需要缴付利息。除此，你也要缴律师费还有给了头期。
头期 = 20k
律师费 = 8k
利息 = 10k 两年 (progressive interest)


盖好了，就不要算MOT那一笔。。。只说appreciation value 20%
那么屋子是240k.


那么你现在要把屋子卖了， 就卖一个240k
Property agent commission 你给3% = RM7200


Outstanding loan amount: 180k ; down payment 20k ; 利息 10k ; Property agent (3%) 7.2k ; 律师费 8k
你将会赚到:
240k - Outstanding loan amount - down payment - 利息 - Property agent - 律师费
= 240k - 180k - 20k - 10k - 7.2k - 8k
= 14.8k


赚了 14.8k, 给 RPGT 5% = RM740, 实得 14060


ROI 两年：(total committed + total gained) / total committed - 1
%total committed = 头期 + 律师费 + 利息
= (38000 + 14060) / 38000 - 1
= 1.37 - 1
= 0.37
~ 37 %


经过种种风险，才赚一个37%... 还不如买一个subsales 然后收租金，没有那么大风险，还可以等看一看房价有没有上涨空间。租金又可以cover interest和扣除本金。


subsales:


买240k, 缴付10% down payment 24k, 律师费 = 9k, valuation fee 1k,


borrow 216k, 还 30 年，月供 RM1031
maintenance fee/ cukai pintu(除以12个月)/ cukai tanah(除以12个月)/ fire insurance(除以12个月) 每个月 rm400
租金1500


每月净收入：1500 - 1031 - 400 ~= RM70
以两年来计算： RM70*24 = RM1680


两年后loan outstanding : 208237
216k - 208k ~= 8k


总结~= + 10k


两年后屋子还会飙升，如果我们卖个260k (保守估计,少过13%成长）


Property agent commission 你给3% = RM7800


Outstanding loan amount: 208k ; down payment 24k ; Property agent (3%) 7.8k ; 律师费 9k ; valuation fee 1k
你将会赚到:
260k - Outstanding loan amount - down payment - Property agent - 律师费 - valuation fee + cash in hand
= 260k - 208k - 24k - 7.8k - 9k - 1k + 1.68k
= 11.88k


赚了 11.88k, 给 RPGT 5% = RM594, 实得 11286


ROI 两年：(total committed + total gained) / total committed - 1
%total committed = 头期 + 律师费 + valuation fee
= (34000 + 11286) / 34000 - 1
= 1.33 - 1
= 0.3319
~ 33 %  
风险减低，回酬 33%，到算不错

beagle

我买的公寓130k,
之前的屋主买165k,
为什么不要买二手屋呢?
不过他都赚够啦,出租这么久了.

keaiwubi

我买的公寓130k,
之前的屋主买165k,
为什么不要买二手屋呢?
不过他都赚够啦,出租这么久了.
beagle 发表于 24-3-2011 04:37 PM

   
可能是他收租也麻烦，发现管理差。
修这个修那个麻烦。
卖给你便宜些，快些拿到钱做一些事情吧~

mylovebaby

sub sale的只要自己喜欢，地点适合，价钱还算能够负担，那么买也不奇怪啊

keaiwubi

sub sale的只要自己喜欢，地点适合，价钱还算能够负担，那么买也不奇怪啊
mylovebaby 发表于 24-3-2011 05:25 PM

   
是啊~除非你买那些大财团的就比较安全罗。

abcdz

有些事情钱是不能够解决的。

junelee8866

我也是买sub-sales的房子
经过了第一次的教训，现在不敢买under con的房子了。
付了10%+律师费+..... = 发展商跑了

beagle

可能是他收租也麻烦，发现管理差。
修这个修那个麻烦。
卖给你便宜些，快些拿到钱做一些事情 ...

keaiwubi 发表于 24-3-2011 04:54 PM

我的公寓,你说什么都可以,就是不能说管理差.

他们管理是很好的.
卖给我是因为他们移民了,收租麻烦.

keaiwubi

我的公寓,你说什么都可以,就是不能说管理差.

他们管理是很好的.
卖给我是因为他们移民了,收租麻烦.
beagle 发表于 25-3-2011 10:51 AM

   
对，一定有一些原因才会这样卖。
这就是你的幸运~

勇者无惧

买lelong也好啊。。。

mr.chong

但是sub sales 是给人赚了一笔
gateux 发表于 24-3-2011 02:31 PM

    大哥，人家也是要找吃的吗，agent也不是白赚你的，广告费，电话费，跑上跑下车油费等等。

勇者无惧

大哥，人家也是要找吃的吗，agent也不是白赚你的，广告费，电话费，跑上跑下车油费等等。
mr.chong 发表于 25-3-2011 01:10 PM

好有是时间.... 人家一个月才1至2单交易

hpcp

我也是买sub-sales的房子
经过了第一次的教训，现在不敢买under con的房子了。
付了10%+律师费+ ...
junelee8866 发表于 25-3-2011 10:00 AM

那一个Project?发展商是谁？:@

tt5893

为什么要买sub sales 的屋子？？
gateux 发表于 24-3-2011 01:44 AM

因为女友有了，不能等三年。所以买sub-sales咯。。。。
这样的理由成立吗？

keaiwubi

因为我住在外面也要给租金，
买来自己住更好。

不可能叫我住在工地吧？哈哈~