房贷疑问 - 贷款期限被延长了

狄珍

嗨大家好！

我本身的房贷有些疑问，想听听你们的意见。

在2009年一月，我借了一个30年（360个月）的房屋贷款，每月供期RM1000 （假设），贷款配套是第一年Fixed 0%无供期，第2至30年 BLR - 2.1%，当时的年率是4.25%。

因为去年BLR有几度变动，最低的时候我的房屋贷款年率降到了3.25%，而那时银行也降低每月供期至RM700。（还是假设）

然而去年七月份期间，BLR升回两年前的水平，也是现在的6.3%，而房贷就变成4.2%年率。

可是，银行却没有调整每月的供期数额，还是照样的RM700。

而且，根据银行的结单显示，每月的供期只让总贷款(Loan Balance) 减少，而本金 (Principal) 却一分也没少。

兼中有去银行柜台还过本金，而所还的钱就有直接扣除本金。

最近有去银行了解贷款情况，这里不说贷款余额，只说贷款还需还的月数：368个月。

我想请问有经验的网友们，这样的情况合理吗？依照合约还款，却延长我们的贷款期限。

以下两点是让我很不满的：

1. 供期通常是浮动的，BLR降供期就降，BLR升供期就升，这样才能让贷款可以在30年后“圆满”结束。但是此银行只降不升，间接性延长贷款期限，利息不就多赚了不少？

有询问过银行负责人这个问题，他们的说法是：降是就会降的，贷款人要求降也是可以，而升是不会的，他们只会延长。

2. 每月供款都没扣除本金，那么每月计算利息时都没减少，贷款几时才会完？
（看过年终结单，里头有显示Debit，Credit，Loan Balance, Principal Balance。其中每月供款只扣除Loan Balance，Principal Balance没有减少过，除了一些直接去柜台还的本金)

银行负责人的说法是：通常刚开始的两三年都是这样的，之后才看的到效果。

lamiko

银行职员的解析一点都没错。
因为你的贷款是三十年，每月供期的款项也相对的小，所以首几年，大部分的供期都去了利息，只有一小部分扣除本金，这是因为所欠的本金还是很多，所以所还的利息也多。慢慢的，你可以看见所还的利息越来越少，而扣除的本金会越来越多，这当然也要看BLR的浮动。
其实，很多银行不会主动调整贷款者的每月供期，理由是如果BLR升，每月供期跟着升高，但，贷款者的薪金可能保持不变或降低，那不是无形中曾加了他们的负担吗？那可会影响银行的烂帐。所以，通常是通过所需还的月数来调整。
2009年，银行之所以会主动调低供期款额是因为国家银行对银行所下的指令，要求银行配合他们；因为当时受美国房贷影响，本国很多人也失业，烂帐也跟着提高，BLR因其一度下降到5.5%，国家银行也指示商业银行调低每月供期提供moratorium scheme.
楼主若担心，何不要求银行提高每月供期？

勇者无惧

LZ本身可以自己每月多付额外的款项以达致扣除principal的效果