買屋碰上地契分割该如何？

Davis

買屋碰上地契分割该如何？

KimD@ngD@ng

是condo或town house吗？
现在我老公的condo strata已经有了。找lawyer帮你做手续就可以。
收费据说是根据你买的屋价价钱的2%及其它lawyer charges

Davis

是condo或town house吗？
现在我老公的condo strata已经有了。找lawyer帮你做手续就可以。
收费据说是根据 ...
KimD@ngD@ng 发表于 8-6-2010 06:48 PM

是leasehold 的condo。
我是在等developer的consent时，忽然律师跟我说那个condo刚出了strate,
之前的一些文件因为这个而要重新签过，而过程有点麻烦。
现在问题是developer肯不肯single transfer就是直接割名给我，不用那么麻烦double transfer.
有了strate title是不是要extra给多一笔你说的2%?

KimD@ngD@ng

是leasehold 的condo。
我是在等developer的consent时，忽然律师跟我说那个condo刚出了strate,
之 ...
Davis 发表于 9-6-2010 09:58 AM

一些developer是不肯直接transfer to new buyer的。
我老公的condo，developer就是这样。搞到我们现在要准备几千块做transfer，
之后才能转给buyer。
Strata的意思是你公寓的title已出，你可以转到自己的名下。
手续费是屋价的2%（律师告诉我）

Davis

回复 4# KimD@ngD@ng


屋子都还没开始供又要给多一笔，买屋子真是钱钱钱。。。  
现在应该要等办好strate的手续才可以continue下一个step是吗？
我的是leasehold, 还要向政府申请consent呢是不是？
你们的condo是leasehold还是freehold?

KimD@ngD@ng

回复  KimD@ngD@ng


屋子都还没开始供又要给多一笔，买屋子真是钱钱钱。。。  
现在应该要等办好strate的手续才可以continue下一个step是吗？
我的是leasehold, 还要向政府申请consent呢是不是？
你们的condo是leasehold还是freehold?
Davis 发表于 9-6-2010 10:11 AM

我们的condo是freehold的。在cheras utama（靠近友力花园)
关于转title问题，你的lawyer可以跟你搞定。所以一切可以咨询lawyer看应该如何做

Davis

我们的condo是freehold的。在cheras utama（靠近友力花园)
关于转title问题，你的lawyer可以跟你搞定。所 ...
KimD@ngD@ng 发表于 9-6-2010 10:20 AM

那你们转title的费用是给谁？我的律师或是发展商？

KimD@ngD@ng

那你们转title的费用是给谁？我的律师或是发展商？
Davis 发表于 9-6-2010 04:07 PM

直接交給律師。他會搞定的

Davis

那如果在转名的手续过程中，其他的手续好像向goverment申请consent (leasehold) 是不是可以继续进行？还是要等割名办完才可以？因为银行也是等着consent才能出钱。
有谁可以回答我吗？

red_wolf

回复 9# Davis

以你现在的情况是要做了title transfer才可以申请state consent的
叫你律师试试和发展商谈谈做direct transfer (大概一个月左右），
要不然你可能要等上3 - 6个月（乐观预测）才可以完成double transfer程序。
再多等1 - 3个月的state consent。
搞到来差不多要一年了。

下次买屋记得等到developer consent出了以后才签署S & P，你就可避免这种麻烦了和重做S & P


P/S:以上评论纯属我个人经验，最好的方法还是咨询您的律师

小菁蜓

你的情况跟我的一模一样。
我的case，那个developer不肯做direct transfer，所以是一定要等到屋子正式转入卖家名下，才能申请consent of transfer（给你）。红郎兄quote的6个月的确是非常非常x10乐观了。我去年7月尾签的S&（developer大概去年3/4月instantiate master-〉strata分割），上个星期才刚刚转到卖家名下。这项程序是非常复杂的，可以大概列成:

1。developer master-〉strata title
2。consent of transfer to 卖家
3。转名给卖家
4。consent of transfer to 买家
5。转名给买家

这还只是大概，如果卖家有贷款的话，某些程序还需要等银行的consent。以上的每一项都要经过land office。大家都知道我国的land office是很“efficient”的。以我的case来讲，（1&2）花了~8个月（屋主去年12月尾才拿到consent）。然后before去（3）之前，他妈的land office需要看quit rent，然后又等charge给银行什么鬼，然后靠近过年全部人holiday mood不做工，所以summit给land office是已经是3月初了。我五月call去land office询问进度，那个office懒洋洋的对我说，他们一天只可以做40+file，现在处理着12月的file。我晕了一下，那我三月summit的file，究竟要等到何年何月？所以我就看破了，花点钱请runner帮我搞掂。果然钱一下去，3个星期file就拿到了。

现在9个月过去了，我才进入（4）。时间一久，其他的问题就来的。目前由于房价已大幅上涨，虽然说我的买价是去年的价，但是卖家可以随时反悔。卖家反悔需赔我10%，但是以我去年110%的买价，现在已经买不到同样的房子了。还有，我的银行贷款配套只能保留一年，如果到8月初我还没有draw down，我不懂会有什么complication。一开始我就懂这些transfer会很久，但是因为我很看好这房子，而且也不急着搬进去住，所以才决定买。但是后来才知道时间一长，其他的complication会有很多。所以，你还是三思吧，看看你的priority是什么。我本身是没有后悔，也证明我的眼光是对的，因为如果买卖成功，我等于是以现在市价便宜20%买到这个房子（除了10%deposit+lawyer fee，我什么都还没付）。

Davis

你的情况跟我的一模一样。
我的case，那个developer不肯做direct transfer，所以是一定要等到屋子正式转入 ...
小菁蜓 发表于 10-6-2010 03:45 PM

看到你的情况真是晕了，想不到要拖那么久，早知那么鬼麻烦，就买freehold了，至少可以跳过state consent.
那个卖家下个月就搬入新家了，那如果我的手续真的要拖那么久，那卖家真是赚到了。。而我的新家是不是丢空了一段日子？
晕。。。。。

小菁蜓

回复 12# Davis


你以为亏的是买家？那你就错了。
如果那个手续拖个一两年，卖家还要等到1、2年后才能拿到其余的90%。其间，卖家有贷款的话，供期/利息还要照给。一两年后，房价大多数会上涨，卖家拿到的钱是根据1、2年前所签的旧屋价。而且由于卖家的贷款stuck在那里，会影响卖家的credit limit，所以会间接影响到卖家买新屋（如果要贷款）。
如果遇到“猫”的买主（如我），可能连10%都不能拿足。由于我知道transfer会很久，为了我的保障，我只让屋主拿2%earnest deposit，其余的8%是park在lawyer那里（免得他作怪），等到title正式转入屋主的名下，才release给屋主。
买家除了10%deposit，其他的都不需要付先。等到需要开始供款的时候，那个屋价又是几年前的市价，不是赚到咩？买developer屋子都没有这样划算，除了10%deposit，还需要在每个stage慢慢还钱。
所以你说亏的是买家还是卖家 ？在我看来，买家未必赚，但是卖家肯定亏！所以要卖strata title屋子的人，一定要注意这些细节。
当然，如果你急着搬进去的话，我不建议你买正在分割地契的房子。如果你执意要的话，还有一个办法，就是和屋主商量在办理这些手续期间，你先以租的方式入住（可以把这些条例加入S&)。租金通常会比市价便宜。便宜多少就要看你和屋主的协议，rule of thumb是至少要可以cover屋主贷款的interest咯。再不然，就骗屋主花点钱（或平分）请runner expedite这些process（再怎么快也要3-6个月）。你的屋主看起来蛮急的（你说卖家就快搬了，屋子放空对他一点好处都没有），我觉得应该很好商量。
呐，我做下好人，再提醒你很重要很重要的一点，那个S&记得记得一定要列明3+1是一定要等到title转入屋主名下才开始算。不然的话，你会中很可怕很可怕的penalty。有些lawyer没有经验，会忽略这一点。找lawyer不要贪便宜，一定要找有相关经验，有口碑的，不然后患无穷。最好也不要完全相信律师，自己也要去学去明白，才不会吃亏。

Davis

回复  Davis


你以为亏的是买家？那你就错了。
如果那个手续拖个一两年，卖家还要等到1、2年后才能拿 ...
小菁蜓 发表于 10-6-2010 05:40 PM

感谢你珍贵的意见！！你说的很对，我都没想到，果然买过屋子的人特别有经验！
今天我问了律师的秘书，他说收到卖方律师电话说developer会直接transfer给我，
但只是口头说而已，所以要确定必需developer的白纸黑字，所以答案还不知道，谁知道会不会反悔。
我想卖家也应该像你所说的，我拖太久对他一点好处都没有，所以可能尽量避免吧！
希望有好消息。。。

nocallme2001

回复  Davis
3+1是一定要等到title转入屋主名下才开始算。不然的话，你会中很可怕很可怕的penalty
小菁蜓 发表于 10-6-2010 05:40 PM

请问你说的是指如果银行没在3个月里面出钱的话,那第4个月就要罚8%吗?因为我要买的condo的developer也是出着tittle,听说要等很久,因为要出给卖方,过后才转过来给我,请问有什么方法可以使到developer直接trasnfer给我的吗?


通常银行会在卖方有了title后才开始出钱的吗?不然为什么你说会中penalty的?


我第一次买condo,很多东西都不明白,谢谢你

nocallme2001

收到卖方律师电话说developer会直接transfer
Davis 发表于 10-6-2010 10:17 PM

为什么你的developer这样好会直接transfer给你的?我的都要经过卖方才到我的,听我的properpty agent说是因为developer要赚多一手

Davis

为什么你的developer这样好会直接transfer给你的?我的都要经过卖方才到我的,听我的properpty agent说是因 ...
nocallme2001 发表于 11-6-2010 02:29 AM

这我不清楚，developer只是跟卖家联络，口头上说可以，但一定要白纸黑字的letter才可以算数，
现在都没有任何文件证明，所以我不知道developer是不是那么好。。
或许是卖方急需要钱咯，我拖越久他就拿不到那90%,所以跟发展商讨论吧！我还在等消息。。

Focus

谢谢分享。。。

KimD@ngD@ng

我老公的condo是freehold的，不需要consent应该会比较快吧
我是卖屋子的owner，如果遇见蜻蜓妹那么识也得buyer就
我今天consult了lawyer
她告诉我，如果是freehold condo通常需要3-4个月时间proceed
首先就是要与developer签一份MOT
然后第二份MOT是in between seller and owner
这个通常需要2星期。

之后就可以进行master title ----> owner ------> buyer
如果没有很多specific文件或遇上什么public holiday的话，
乐观顺利来说，freehold condo title问题可以在3个月完成。
如果很多特殊文件就需要3-4个月。

小菁蜓

请问你说的是指如果银行没在3个月里面出钱的话,那第4个月就要罚8%吗?因为我要买的condo的developer也是出 ...
nocallme2001 发表于 11-6-2010 02:28 AM

是的。通常超过3+1银行没发钱的话，买家就需要付卖家8%per anum的penalty。Leasehold的consent需要多一点时间来批，所以很大可能会超过3个月。安全起见，最好加多一个条例进S&。Freehold的产业我就不清楚，应该是有MOT后银行就可以出钱了吧。

至于为什么有些case可以direct transfer，有些case不可以，我猜测应该是看developer地契分割的进度吧。那时我向发展商要求direct transfer的时候，发展商说doc已经summit去land office了，所以他们不愿意去取回来 。其实我觉得当时是来得及的抽回的，但是那个developer是坏人，他们不要帮我 。