包租公包租婆,假如利息在调高,你们担心吗？

invest2229

这里的包租公包租婆，想问你们的意见。通常你们最怕的是升息。
现在BLR已经去到５。８了。在不久的将来，国行一定会在升息。

例子。你买一间家价钱是RM１８０k，贷款９０％，分三十年，每月付银行RM７９０（拿BLR－１。８来计算）。
假如每月租金是RM１０００，security fee是RM１００。那么你每月有净收入多（positive cash flow）是RM１１０。
假如国行在调升利息多１。２％（BLR等于７％），那你就不会有负RM９。
假如BLR再调上到８％，你有五间或多房子，那你们会用什么方法来克服这样的问题？

请交流交流你们的意见。谢谢

烟雨江南

难道当时买来投资时没算这些？

jasonhanjk

其他：Lease 到期起租金
而且我这里有两间在今年已各起一万。

invest2229

其他：Lease 到期起租金
而且我这里有两间在今年已各起一万。
jasonhanjk 发表于 11-3-2010 02:48 PM

你是讲各起一千还是一万？  是一千吧？

invest2229

升息升息！ 看你们怕不怕

升息釋放賺益壓力‧銀行資產素質仍穩健
大馬財經 財經焦點  2010-03-10 17:50
（吉隆坡）國內銀行業尾隨國家銀行升息步伐，迅速調漲基本借貸率（BLR）和定期存款利率，分析員認為，基貸率上調有望釋放些許賺益壓力，而國行升息也料不會增加貸款者財務壓力，預見領域資產素質穩健。

大馬研究認為，鑒於全年利率可能進一步上調50基點，預見定存和儲蓄存款利率將增加10至20基點，但相信高定存成本將獲下次儲蓄和定存利率調幅減少中和，對淨利將帶來正面影響。

黃氏星展唯高達研究指出，與上次利率調整一樣，銀行幾乎立即上調借貸率，相反存款率則需根據時間段（Time Bucket）作出調整，淨利息賺益短期料持續擴張，但因借貸和存款利率調幅均25基點，屆時影響將趨向“中和”，而任何賺益萎縮將胥視市場競爭水平。

“鑒於定存以時段區分，因此存款利率上調衝擊將需時發酵，整體影響可能拉長3個季度方能感受，料豐隆銀行、聯昌銀行和興業資本（RHBCAP,1066,主板金融組）等擁有高多元利率貸款組合的銀行將是最大贏家。”

大馬研究表示，隨著國行升息，多數本地銀行也上調基貸率從5.5%，至5.8%，而1至11個月的短期定存利率調幅則普遍介於20至25個基點，至2.25%到2.35水平%，僅有聯昌集團（CIMB,1023,主板金融組）10至11個月定存率上調35基點至2.45%，但因定存貢獻不大，料對盈利影響有限。

不過，聯昌集團、大眾銀行（PBBANK,1295,主板金融組）和興業資本僅上調1年期定存利率10個基點至2.60%，遠比馬來亞銀行（MAYBANK,1155,主板金融組）、豐隆銀行（HLBANK,5819,主板金融組）和艾芬控股（AFFIN,5185,主板金融組）的漲25基點低。

假設所有定存立即重新估價，屆時豐隆銀行淨利料走跌2%、馬銀行跌幅為1%，興業資本和（EONCAP,5266,主板金融組）跌幅則為2%和6%；安聯金融（AFG,2488,主板金融組）淨利則料走揚2%、聯昌研究和大眾銀行則各為2%和0.1%。

達證券指出，基貸率和存款利率調幅一致，令人意外，但鑒於融資成本低，以及國行可能隨宏觀經濟改善進一步升息50基點，相信銀行有能力吸納貸款利率上漲衝擊。

基貸率上調有望釋放些許賺益壓力，而國行升息也料不會增加貸款者財務壓力，預見資產品質將依舊堅挺，領域淨呆賬率可能從1月的1.7%低位進一步改善。

Focus

不要怕升息。。。。。。。。。。。。
一物两面。。。。。。。。。。。。。

crystal1234

现在很多贷款配套都是那种BLR起，不过monthly payment一样，只是供期长了。
所以应该不会影响cash flow,不过就会影响你的cash value.

jasonhanjk

你是讲各起一千还是一万？  是一千吧？
invest2229 发表于 2010/3/11 03:31 PM

    一万。
选对地点很重要哦。。。

invest2229

[quote]不要怕升息。。。。。。。。。。。。
一物两面。。。。。。。。。。。。。
[size=2][color=#999999]Focus 发

invest2229

不要怕升息。。。。。。。。。。。。
一物两面。。。。。。。。。。。。。
Focus 发表于 11-3-2010 11:10 PM

你所讲的一物两面是什么意思呢？

invest2229

一万。
选对地点很重要哦。。。
jasonhanjk 发表于 12-3-2010 05:12 PM

真的一万? 是店房吗？

zqin

jason 也太强了吧

pHotataT

如果是月租10-20万的厂房起一万还嫌少哩......要看比例比较可以作准.....

jasonhanjk

真的一万?  是店房吗？
invest2229 发表于 2010/3/12 10:07 PM

    住家房子。
买的时候花RM10万9千。
当时市价RM14万。

因为那里租金高，且又多人要搬进来。
市价起到RM15万。

当时我们MSN聊的时候已经提过了。
选那些地区有很多人要搬进来的。
这就是房子起价的秘诀。

jasonhanjk

如果是月租10-20万的厂房起一万还嫌少哩......要看比例比较可以作准.....
pHotataT 发表于 2010/3/13 02:50 AM

    对，要看比例。
当初花了大概1万5千，10% DP 及其他费用。

10k / 15k X 100% = 66.7%
一年所投资的钱增值66%。
还没有算当初买就已经赚了。
比银行给的2%利息好很多了。
不过要卖房子或 re-finance 才能兑现。

pHotataT

回复 15# jasonhanjk


    不好意思，看了很久才看明白。原来是年租一万....先入为主以为是月租.......

invest2229

回复  jasonhanjk


    不好意思，看了很久才看明白。原来是年租一万....先入为主以为是月租.......
pHotataT 发表于 13-3-2010 10:11 AM

对，我也看到昏昏。月算估计起RM８００，算是不错了 !

jasonhanjk

不是年租。
是市价。就是说现在卖都是RM15万的价位售出。
卖就净赚4万。

每个月出租的确是RM800。
扣到来有Rm200会进口袋。

invest2229

不是年租。
不是年租。
是市价。就是说现在卖都是RM15万的价位售出。
卖就净赚4万。
jasonhanjk 发表于 13-3-2010 11:44 AM

原来，那我明白了。假如利息起，房价也起，那就是ok啦。但这只是paper gain。一天没卖还不算赚。

每个月出租的确是RM800。
扣到来有Rm200会进口袋。
jasonhanjk 发表于 13-3-2010 11:44 AM

假如利息起，租金没起，可能每个月还必须从口袋付给银行
当BLR起到８％和假如有５间，每间是负RM1００，那么每个月需要多付RM5００给银行

终之，银行利息上对我们房屋投资者是没有好处。就算假如BLR起到９－１０％，你们还会选择
房屋投资是你们主要投资路线吗？

pHotataT

回复 19# invest2229


    经济复苏了的国家房贷都在6-7%左右，以前两年批出大量blr-2.2或以上的情况来看blr几年内至少会升到8%吧