【智者还房贷】用精算的方式还一个正确的数额给银行，顺便拥有更多的产业

网络侠客

21世纪全新的服务

- 不是银行、mortgage reduction、保险公司
- 不用refinance（再融资）、lump sum（丢钱）、换银行或作任何的调整
- 不需更改任何银行信件、或和银行申请
- 被银行绑着5年也可以使用这项服务

我们的服务
- 基贷率管理（BLR MANAGEMENT)
  帮助您在利率波动时避开被延长供期的风险并从中受惠
- 99%准确度精算
   帮您计算您要付给银行利息的总额，从中省下几百千到几百万的利息，提早几年到十几年的时间供完屋子
  （按贷款配套而定）
- 掌握贷款
   让您掌握每个月供款的利息和母钱
- 99%精准未来帐目
  让您核对银行账目，避免财务与时间上的损失


法律保证
- 全马拥有20多间律师楼配合
- 通过合约担保99%精准，否则100%原银奉还
- 在 BAFIA 金融条例下，银行100%接受这项服务


如果你遇到房屋贷款的问题，请PM我安排时间面谈。
我会为你免费分析你的房贷配套。

（谢绝玩弄！）

harimau

BLR 是国家银行用 OPR 来 manage 的,如果一家银行的 BLR 是 5.55%, 你如何 manage?

harimau

原来如此。

我觉得还是 refinance 比较有成效，包括同一间银行内的 refinance = rate rivision。

mingshi

那么像supex...是吗？？？

mingshi

哦。。。。。。怎样才能了解》？有website?

网络侠客

哦。。。。。。怎样才能了解》？有website?
mingshi 发表于 11-12-2009 02:00 AM

你可以到 www.acescube.com.my 了解一些详情。

tt5893

多数人都不懂当BLR上升时，必须承担被延长供期的风险。
反之，当BLR下降的时候，银行也没有寄信告诉 ...
网络侠客 发表于 11-12-2009 01:17 AM

如果你所讲的和我之前听的是一样的话，那我都是觉的refinance好，blr减得越多就越好。再好的算法也没这个实际。我之前听的，讲来讲去就是要用回自己的钱来多供。还有BLR下降的时后，我有收到银行来信问我们要不要reduce monthly installment 的，他们已经算了新的monthly installment， 如果你不要还是可以保持existing 的monthly istallmentment地。
p/s：只供阅读。

harimau

Formula 嘛公用的就是那一个，这里很多人都懂，四年前我也在网聚的时候免费把我做的 worksheet 送给在场的四十多位 Cari 网友，计算也是 99.9% 准。

你要用来赚钱也是可以，但是不要像 Sxxxx 那样乱收费就好。基本上，可比照中国算命佬的收费 = 每次 RM10。

tt5893

来得cari的大多数都知道blr上升，如果你还保持一样的monthly installment,那肯定会拉长你的贷款。你给的sample不是refinance的问题。很明显是某人对这游戏的无知。你还是可以帮到很多人，毕竟还有很多人连什么是blr都不懂。他们只记得现在他们是3.55% 就以为永远是3.55%。我朋友用了类式如此的精算， 要了他几千。算来算去麻还是帮不到什么。因为他根本没有多余的钱来increase他的monthly installment。他还很晦气的和我讲， 如果他用那几千来做advance payment的话，100% 准的就是他可以省回一期的贷款。提早一期供完。听来的，就写在这咯。。。
p/s:只供阅读。。

gb_kee76

如果你所讲的和我之前听的是一样的话，那我都是觉的refinance好，blr减得越多就越好。再好的算法也没这个 ...
tt5893 发表于 11-12-2009 02:16 AM

    我赞同你的说法，之前我买一间公寓借128千，供30年，一个月供9百多。现在我又买一间公寓借162千，供25年，一个月供840，相差那么多，所以我觉得还是refinance 好。现在的BLR5.5 (-2%) = BLR3.5，然而我现在住着的排屋BLR5.5(0.6%)=BLR6.1（BLR6.1-BLR3.5=BLR2.6）
    相差2.6的BLR其实已经可以和你省下很多钱了，再说只有BLR5.5 会变动，后面的（-2%）是没有变动的，所以refinace比较划算。

gb_kee76

如果要多给去保持20年或30年供期，怎样的数额才能刚刚好保持供期，准时还完呢？
这也是一个很大的问题
网络侠客 发表于 11-12-2009 11:29 AM

    BLR5.5 已经保持几年没变了，好比说你如果说之前借的LOAN是BLR5.5(0.6%)=BLR6.1, 现在的是BLR5.5(-2%)BLR3.5, 那如果你现在REFINACE的话而又供回你之前供的数额，那时间肯定缩短了，我相信你会提早供完你的贷款。其实不一定要REFINACE，你可以写信要求你的BANK缩减你的BLR, 通常他们都会给的，如果不给的话，那才来REFINACE也不迟。别完全相信小弟所说的，去找几家银行来问问不就知道咯，记得一定要找相熟的。

*如果你那么倒霉一REFINACEBLR就起2%(我觉得已经很多了)，以现在的BLR来算BLR5.5(-2%)=BLR3.5
  起2%=BLR7.5(-2%)=BLR5.5 , 看来怎么算REFINACE也是比较划算。

gb_kee76

嗯，其实银行的利息是以 基贷率+/- 固定利息 来计算

固定利息是银行之间竞争的工具
但是基贷率是上 ...
网络侠客 发表于 11-12-2009 11:50 AM

    你说的（过去平均15年曾经升到12%（85年和98年））记得那时也是金融风暴，而现在也是金融风暴的一次，而且也没像以前那样起到12%。现在经济也在慢慢的好转，BLR的起伏应该不会很大吧。更何况BLR5.5(-2%) 也是不久的事，我觉得REFINACE是一个不错的建议，然而现在的BLR那么低，我有多余的钱也会尽量丢进去我的HOUSINGLOAN 里面，原本25年的贷款，我相信我可以很早就供完。

gb_kee76

其实基本贷款利率是很多贷款者所忽略的。




2000年 - 2001年    BLR 6.75
2002年 - 2003年    ...
网络侠客 发表于 11-12-2009 12:19 PM

    固定利息是没变的吧？ 如果我没有REFINACE的话，那我的BLR应该是保持在BLR5.5(0.6%)《〈这是我现在住的这间排屋向银行接的BLR我已经申请减BLR了，但如果在更早前的公寓我的BLR就更高了〉〉 , 那如果BLR升到7的话那么我的BLR7.6 了是吧？但如果我REFINACE 了那我的BLR应该是BLR5 对吧？ 是不是也比没REFINACE的好很多？

harimau

回复 13# 网络侠客


显然你还没看过。呵呵。

当然，那个 worksheet 只适用于全世界 daily rest daily compound 的银行，如果 weekly/monthly 的话，要改一改 parameter 就一样可以用

我一个 worksheet 就可以知道你给多可以少还多少时间，给少要多还多少时间，而且你可以每个月给的数目都不一样，这个月给五百、下个月不给、再下个月给五千，照算给你看。同样的，不用讲 BLR，它可以算这个月利息是 X%，下个月又变成 Y%，再下个月 Z%，一样算给你看。

那是因为我做那个 worksheet 的时候，银行的配套都是：
第一年 X%
第二年 Y%
第三年 Z%
第五年 A%
thereafter B%
十年后回扣 c%
十五年后回扣 d%
二十年后回扣 e%

我是 layman 而已，完全不用怎么精算也可以做出来。而且四年以后的今天，回头望过去四年的记录，就知道是 100% 准确，就算是 refinance 了也可以照用。

gb_kee76

抱歉，请容许我说一声，那就是盲点。

很多人认为利息在refinance被降低了，但是银行是一间专业赚利息 ...
网络侠客 发表于 11-12-2009 01:07 PM

    其实我懂你在说什么，总而言之如果说是打工一族，最好是apply fix BLR, 没有跟着市场浮动的那种，那就不用担心那么多了，如果你是老板一族或工钱高的那种，你倒可选择BLR跟着市场浮动的，因为我现在也趁着BLR低的时候尽量供多点，希望早点把他供完。还是屋价高时把它卖掉赚一笔。其实BLR浮动性的是比较适合投资的，而fix BLR 比较适合低工钱的打工一族。当然也许你的PLAN会好一些，这我就不清楚了。

harimau

回复 24# gb_kee76


我们的操作是配合投资的，而且是用 flexi loan 来操作。

首先，你要知道为什么 OPR (间接影响 BLR) 会提高或降低。政府要把利率降低，就是要让市场游资释放出来，通常只有经济低迷，市场欠缺活力的时候，才这么做。政府要把利率调高，就是要让过剩市场游资抹回银行体系，通常只有经济过热，市场出现泡沫的时候，才这么做。

所以，BLR 低的时候你应该赖得就赖，把钱用来投资好过给银行。只要你的投资回报高过银行利息，你就做了明智的选择了。
BLR 低的时候 refinance，就能降低利息，从而降低供款但保持供期一样。

BLR 高的时候你应该把 EPF 拿出来丢给房贷，只要 EPF 利息低过银行利息，你就做了明智的选择了。
BLR 高的时候，经济相当不错，房屋价值应该有所提升，去 refinance 或做 OD 能够跟银行借更多的钱，拿来投资牛市，只要你的投资回报高过银行利息，你也是做了明智的选择了。

不要怕银行赚你的一点点利息，而错失了提早退休或成为百万富翁的大好机会！

gb_kee76

回复  gb_kee76


我们的操作是配合投资的，而且是用 flexi loan 来操作。

首先，你要知道为什么 OP ...
harimau 发表于 11-12-2009 02:55 PM

小弟非常赞同你的意思，而且也正在向着这方面学习，但是且不知道牛市是怎样玩的。可以给指点吗？？

rylee

之前就是这个商标公司的人找过我。。。。（但没能做成这单生意）
我也看过和听过他们的解释，就是上面讲的，BLR升或降的时候他们会通知你。
我不懂morgage reduction和BLR Management的分别在哪里 ？？（银行高手可指教）
就是要照着账簿上的数目还贷款（多付的意思）。

harimau

回复 26# gb_kee76


比如说，十年前，买屋子 150k。
十年后，屋子市价 300k，欠银行贷款剩下 80k。
把银行的欠债再提高到 150k，手上就有 70k 拿来投资。


又比如说，五年前，买屋子 150k。
五年后，屋子市价 200k，欠银行贷款剩下 130k。
把银行的欠债再提高到 170k，手上就有 50k 拿来投资。

很多人用 cash 买车就是出这一招的。车贷的利息怎样都比房贷利息高，因为车贷是 simple interest 计算的。

至于要投资什么，就看你自己。你可以投资：
－ 小生意
－ 基金 （closed-end fund 如 ICAP 的手续费很低而已，基金经理人又是很出名的股神）
－ 股票
－ 期货
－ .....

房贷是很好的 cash flow management 工具，可惜不是很多人懂。

harimau

回复 27# rylee


银行应该也会出信通知你的吧！

至少我的银行是如此，因为银行会更改你的供款额，不通知你你怎么知道？

其实道理很简单，BLR 提高时，保持和以前一样的供款额，就要供长一点；BLR 降低时，保持和以前一样的供款额，就可以供短一点。通常银行会更改供款额，所以供期没变。但是如果你借 flexi loan 的话，要还多还少，是你话事的，不用去理银行的那个供款额，只要确保户口有钱给它扣就好。