中型茶飯模擬投資研究

kitkatlow

最近有假裝新手的高手提議搞大茶飯，玩大廈。
很有大志，但基本上以我的人力財力物力，就只能買底層的一間幾十尺的store room 而已。
也無妨，不如就出個題，大家來研究觀摩一下，從中學習。
大茶飯輪不到我，就從中型茶飯開始。

四個產業。

1. 四層樓，同一排的其他都只是三層半，因為一樓（first floor） 只有半層。
產業A 業主把一樓裝修打通，成為 full floor，完全四層樓。
租金分別是 4000 1500 1500 1000 （由grd 到 三樓，下同）
市價沒有裝修的1.2 mil，裝修后預估1.35mil，銀行估價1.4 mil。
現賣 1.1 mil
缺點： leasehold，馬來地區
優點： 同區域空置率低，容易出租

2. 三層樓，業主沒什么打理，有點破爛但不嚴重。
租金分別是 3000 1500 1000。
市價 950k，銀行估價1 mil 現賣 750k。
缺點：lease hold，單位缺乏維修，需花十多千維修不然萬一空置較難出租。擁有空間可建多一層，建筑費80k 之后額外租金1500。
優點：投資額低，租金回籌高

3.  四層樓，同一排的其他都只是三層半，因為一樓（first floor） 只有半層。
產業A 業主把一樓裝修打通，成為 full floor，完全四層樓。
業主裝修很多，樓梯間很華麗。
特大單位，同排是1900方尺，這間是 2500方尺
租金為 3500 1500 1500 1000
市價 1.2 mil，銀行估價 1.3 mil 現賣 1.05 mil
缺點：lease hold 同排單位都缺乏維修，區域給人印象不好。
優點：同排單位都缺乏維修，唯獨這間完好。日后出租會較其他容易，租金也較高。

4. 三層半 業主沒什么打理，相當破爛。樓上三層皆住家屋，猶如廉價屋。
end lot，底層旁邊墻壁開洞做多幾個大門，適合很多生意如茶室，修車，店面。
租金為 4000 800 ，樓上兩層空置，估計租金為600 500
市價 1 mil，銀行估價950k，現價 750k
缺點：；lease hold 樓上都租給廉價人事，惡劣租客機會很高。業主寧愿空置。
優點： 對著主要大路，但必須兜圈進入，有frontage 但沒access。endlot，底層出租需求高。


多位大大，你們會如何評估這幾間店屋。

[ 本帖最后由 kitkatlow 于 8-8-2008 07:32 PM 编辑 ]

el/leepy

对我来说: 高深
可是谢谢大大又来这里开楼..
塞$$进我们的口袋..

顶顶顶..
看看其他经验丰富的大大怎么解答...

大肚皮豚

一个人玩不起，召集多多人一起玩咯。众志成城

[ 本帖最后由 大肚皮豚 于 9-8-2008 05:48 AM 编辑 ]

大肚皮豚

我来回答下吧，我睡不着

如果是我来选 ：
3，4  我是完全不考虑的。因为物业的价值在一个区，而不在一个点，一粒老鼠糞会坏了一鍋汤。

我想，大部分人会偏向 2，因为算来算去，2比1值得投资，但对于一个玩“租”而不是短期增值的玩家来说，选 1 比较优势，在于容易出租。以后租得不开心了，也可以好价卖掉，因为它容易出租，接着的买家也会很喜欢这一点。

题外话：楼主，马来区能租到那么高的租金吗？租客好收租？

楼主，有这样好康的楼记得通知下哦。

大肚皮豚

给和我一样是新人的玩家：

一个好的loan，可以帮我们省下几万元的利息钱，如果要学那个坚持用cash的大大，这里可以忽略。

多走几个银行，找出最好的plan，如果没有来往过的，就show它看你的资产，一般它会要求你给若干$$做FD来抵押。不要紧，压下压下就可以大它了。
在这里 cash 很重要，但贷款80%是我一般做法。10K的，就贷它8K，虽然银行很想借多多给你，但你不要这样爽，它会连本带利要回去的。

不用讲这样多了，要学习，看别的大大的贴。我是新人怕讲错话被人骂

大肚皮豚

楼主大大，

你这样讲“基本上以我的人力財力物力，就只能買底層的一間幾十尺的store room 而已”。是不对的

你既然可以买到几十尺，做么你会买不到整栋楼？

kitkatlow

很多人以為馬來區就租金不高，這其實是一個誤解。
只要有親身去調查過，就會發現一點也不低。
很簡單，kl 一帶，華人馬來人基本上一樣多。
但商業區，卻華人區多過馬來人。
那馬來人去哪里消費？ 別忘了，論消費，他們一點都不簡單。
我們有一千可以花五百，他們有一千卻可以花兩千，把下個月的薪水也一起花掉！
所以，馬來商業區的生意都很不錯，集中而且顧客沒有那么計較，至少不會一間間去比價。

然后，為什么租金好？也很簡單。
華人都喜歡買產業投資，但都買華人區，認為華人區增值快。
這個沒有錯，有道理。那馬來區呢？
華人不喜歡，馬來人買不起，結果？價格偏低。
價格偏低，但生意很好，結果？租金對售價的比例高。

這是好一些馬來區都有的一個現象，但不是每一個啦。
缺點是，目前沒有人買入，表示你買入后增值也不快。
當然，如果幾年后華人看清楚了這點也跟著買入，價格就會大大地提高。

我的案例 1，底樓是spa，二樓是美容院，三樓是office，四樓也是。

當然，別跟我拿flat 樓區或貧民區來比較。

jasonhanjk

有办法找到vacancy rate, annual rental income and maintenance 吗？

hancom

有些激动，很想参与，但是又给不了什么意见，留下一言是表示我看过这一帖。

el/leepy

等着其他有经验的大大回复这楼..
分享经验

kitkatlow

沒有人有其他意見？
如果我有足夠資金，我會買一跟三。

el/leepy

可以分享原因吗??

大肚皮豚

楼上的，

楼主的心思应该是这样

1的是稳的，稳的肯定的咯
3的是搏的，搏的，可以高价咯

kitkatlow

不是。

我無法用短短幾段字把整個情形百分百說完出來。
1 的確較穩，但3 卻也不差。

1. 2500 x 4 = 10 000 方尺，賣 1.05mil。
就是說一方尺 105 塊，而且有裝修，這實在是太便宜了。
2500 方尺租金 1500，就是說 六角一方尺，很便宜的租金。
不是說價格有很大的上揚，這個跟地區的漲跌有關系。
而是，即使經濟差，這單位也很抗跌！
這單位交通很方便，靠近市區中心點。
只是不懂是否是風水問題，就是不能旺起來，只能做二三線的租客生意。

白奶人

有想过要买店铺来投资,收租..
但看看价钱都要800k以上..

实在难以下手..

kitkatlow

原帖由 白奶人 于 12-8-2008 11:01 PM 发表
有想过要买店铺来投资,收租..
但看看价钱都要800k以上..

实在难以下手..

在我國，店鋪雖然貴，但一般打工仔努力存錢，三五年要買一間不難。
你去外國，普通大學畢業生啃面包十年都未必買得起一間。。。
當然，山卡拉的別說。

el/leepy

楼主,
那你真的投资
还是纯属要考考我们?

如果有打算投资.
要集资吗???

nayiq

原帖由 kitkatlow 于 11-8-2008 06:32 PM 发表
沒有人有其他意見？
如果我有足夠資金，我會買一跟三。

三的周围环境不好，同排的破破烂烂不怕连累你那间？我蛮赞同大肚皮豚讲的，好坏在于一个区而不是一个点。譬如我在kampung baru pasar旁开一间豪华kopitiam，我的生意如何都做不起来。这种做长期投资，稍微有这么一点的不完美，我都觉得很难下手。

kitkatlow

是真的，還有好有幾個沒有寫出來。
最強的一個，350k，租金3800 一個月。

集資，有想過但沒有頭緒。
大家不熟，地點不同，不大實際。
暫時都沒有認真考慮。
你有什么意見？還是你要給我找三五百千資金？

el/leepy

如果我有3-5百千..
就不需要每天坐在电脑面前问东问西..
问一些关于少于RM250k的产业啦...

楼主, 你也是在KL的.. 是吧..
我们可以约其他大大出来面谈啊...
如果你真的有这意思..
PM我你的联络..

[ 本帖最后由 el/leepy 于 13-8-2008 12:09 AM 编辑 ]